工作中经常见到加油站的 租赁合同中约定“合同期满后，乙方享有优先承租权”。如果租赁合同期满后，承租人如何行使优先承租权，若没有在租赁合同中约定，承租人是否享有优先承租权？

优先承租权并非法定，必须基于合同约定产生
优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权是一种附限制条件的物权，实践中，若原出租人已经将加油站租赁善意第三人，原承租人是否可以以优先承租权对抗善意第三人？目前，我国在法律层面还未建立起优先承租权制度。但根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知，“优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。”

如何理解承租人在同等条件下享有优先承租权中的“同等条件”
优先承租权其核心是同等条件，只有在同等条件下才享有。何为同等条件？因现行法律中并未规定优先承租权，“同等条件”可以参照《合同法》第二百三十条的规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”中承租人的优先购买权的规定。“同等条件”主要是指承租人与其他承租人租赁加油站租赁价格、租金支付方式、租赁期限等相同，还应包括其他交易条件的等同。比如在北京三中院认定某村委会与石油公司签订的加油站租赁合同中，按约定十年期满后石油公司同等条件下享有优先承租权，但须与新的合作方签订新的协议并通过竞标履行标的后租赁关系方生效。根据双方签订合同的背景，对于此处的“竞标”，应理解为某村委会为石油公司享有优先承租权提供公平竞争的机会。本案中，某村委会提出案外人戴×愿以110万元的价格租赁该加油站，但某村委会未明确戴某租赁的租金数额、租赁期限、租赁条件等标准问题，故某村委会未为石油公司行使优先经营权提供公平竞争的机会，某村委会在未尽到合同义务的情况下要求解除合同、于法无据，本院不予支持。

建议
一是应在加油站租赁合同中明确约定“租赁期满后，承租人享有优先承租权，若出租方违约的，应向承租人承担违约责任”。因优先承租权并不是承租人的一项法定的权利，只有租赁合同中对“优先承租权”有明确约定，才能成为合同之债，若出租方违约应向原承租人承担违约责任。
二是承租人一经行使优先承租权，即在承租人与出租人之间成立以出租人与第三人订立的买卖合同中所约定的同等条件为内容的合同。承租人优先承租权行使应以书面明确的形式及时答复，如果未在出租人约定的期限和同等条件下明确表示的，则丧失优先承租权。