1.产权式酒店涉及的法律关系有哪些

（一）房屋买卖合同法律关系。

投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务，一定要注意产权清晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。

（二）房屋租赁合同法律关系。 投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。

租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。 （三）担保法律关系 产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险”??引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。

担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，每年度收取一定的担保费用，以及一定的抵押实物，为酒店管理公司向投资者提供担保。 投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。

在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。 为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。

保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“金三角关系”，使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。

（四）回购法律关系 有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年的，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购，这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。

依《民法通则》、《合同法》的相关规定，只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。

回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容，需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。

（五）期房转让法律关系 有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，而国务院未出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同（权利义务）的转让，而非商品房的转让。

取得预售许可证后的期房转让实为权利转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按《合同法》规定应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，1、已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的，转让需经开发商同意。 关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。

如果确是房子不想要而原价转让，也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承担一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。 还有一些购房者为了规避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方一般在合同中约定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款，在卖方办理出房地产权证（小产证）后，双方办理房地产权利过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售，需通过合同（如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式）加以严格约束，保障合同当事人的利益。

（六）物业管理法律。

2.购产权式酒店需要注意哪些法律问题

签订购房合同，双方都应了解对方的真实情况，开发商应了解投资者的资信情况，而投资者应了解开发商的主体资格、审查房屋预售许可证、规划许可证等文件，确定所购买的房屋是可分割出售，取得分户产权的产权式酒店（有些酒店只有一个独立的 “大产证”，不允许分割出售）。

决定购买后，仔细认真地签署购房合同，特别注意交付时间、权证办理、违约责任约定等条款。在房屋买卖中，有时会产生期房转让法律关系。

有些投资者与开发商签订购房合同后，在小产证办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定预售房是可以再转让的，而产权式酒店不属于住宅，目前还不受期房限转政策的限制。

如果原价转让的，可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续，到房地产交易中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承担一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。此外，在购房过程中，还会有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

3.投资产权式酒店面临哪些法律问题

二、产权式酒店涉及的法律关系产权式酒店主要涉有两个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，还不排除有其他如担保、抵押、物业管理等法律关系。（一）房屋买卖合同法律关系。投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。（二）房屋租赁合同法律关系。投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。三、投资产权式酒店的法律风险防范国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有《合同法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《民法通则》等法律法规及有关司法解释。限于篇幅，下面仅粗略的分析一下投资产权式酒店的法律风险防范。（一）、慎签合同投资者在合同订立以前要详细的了解开发商的资质、信用状况、资金状况；土地使用性质、用途和年限；建设规划等情况。在订立合同之后，应当首先审查开发商的营业执照等证件，详细阅读房屋买卖合同，从房地产广告、签订认购书、签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修、产权证办理等，投资者可向律师等专业人士咨询等途径，以避免对投资者不利的条款。比如，在投资者想享受免费居住时，如果管理方以无空房为由来拒绝怎么办？在交由酒店管理的过程中，酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担？这些具体内容都需要投资者在与开发商签订合约时明确约定。（二）、引入专业担保公司为投资者的收益提供担保引入专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保，为房产投资人加上一道保险

投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。（三）、建立完善的退出机制投资者在投资产权式酒店时担心如果酒店的经营状况不佳，无法收到合同约定收益，投资者将面临鸡肋的状况，即：继续持有产权将持续亏损或陷入与经营者的纠纷之中；想要退出，却无法以合适的价格卖出。因此建议投资者可以在合同中预先约定退出机制，即由开发商在一定条件下保证回购条款，如开发商在合同中承诺：投资者购房后满三年的，若回报率低于合同约定，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购。这实际上在双方间形成的是一种附期限附条件的合同关系。在符合条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。（四）、投资者设立业主委员会产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，其用途是商业经营，且经营者与所有者分离，又经营者众多、分散、不具备经营专业知识，单个业主与开发商、经营者相比都处于弱势地位，因此，投资者非常有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金

可随时要求查看经营资料、了解赢利状况。只有投资者团结在一起，才现实可能在诸多问题上与开发商、经营者平等协商。高收益与高风险总是相伴相生的，只有防范高风险才能使高收益成为可能，因此，建议投资者或拟投资产权式酒店这个行业的人最好在投资之前，综合考虑经营风险、法律风险和金融风险等诸多风险，多向专业人士咨询。

4.投资产权式酒店应该注意什么

购买分割产权的投资者只能获得该商铺的产权而不能获得该商铺的经营权，购买独立业权的商铺投资者则可以既获得经营权又获得产权。

相比较，分割产权的商铺转手较为麻烦，不能自主经营，租金收益也无法由自己控制，风险较大。而投资独立业权的商铺大多数情况下则需要自己招商，但相比而言转手也较为灵活，后期经营管理也可以自己掌控。

就目前的市场情况而言，建议投资者考虑独立业权的商铺。 答：首先，购买商铺首付是比住宅要高，目前多数银行执行的是首付五成，利率按照规定要上浮10%左右；其次，商铺按揭的还款年限最高是10年，这样月供压力会比较大；最后，目前成都商铺的价格非常高，租金回报根本无法抵扣月供，所以，对于没有稳定且较高收益的投资者来说，按揭商铺并不划算。

答：产权式酒店本身就是商品房买卖，投资者购买前必须了解该项目的各类房地产许可证，确保投资的是具有独立产权的物业。除此之外，专业公司的市场可行性分析是投资产权酒店成功与否的关键，也是未来收益能否通过市场经营来获得的重要依据。

答：成都商铺租金递增率并没有确定的标准，而且在不同的区域差异也很大，一般来说：对于新兴区域，考虑到短期内人气不足，一般会选择低价起租，三年甚至五年内没有递增，三五年后开始递增，租金年递增约在5-8%左右；对于口岸比较成熟的区域，起始租金水平就比较高，所以缓冲时间相对较少，一般是一年或者两年后开始递增，年递增水平在3-5%左右。

5.投资产权式酒店如何防范法律风险

◎目前国家对该类型产品的法律保护仍不完善，投资购买时，需了解发展商背景、实力及销售动机。投资者在购买之前，首先要查看项目的土地性质，查清项目的土地用地性质是否可以用作该用途。

◎在投资者与开发商之间签署买卖合同时，应还会同时签署一份委托某某酒店管理公司统一管理经营物业的委托书。委托书上会约定以某种形式付给投资者投资回报。一般有两种形式：固定回报和盈利分红。因为分红存在账务弊端，酒店的盈利，你很难摸底。所以建议投资者选择相对稳定的固定回报。

◎一般产权式酒店的委托协议签的期限较长。这期间不排除因酒店经营管理不善而酒店倒闭。对此，投资者一定要留一个心眼，在委托协议上一定要有“违约条款”，以防酒店不能正常经营时，还能保证自己的权益。

◎如果是作为二手投资者去一手投资者手上购买此物业，则要注意除了独立产权的正常转让之外，还要让一手投资者协助将原委托酒店经营的协议一齐转让。否则，可能出现买了物业，酒店却不再和你签委托经营协议的情况。

6.接管产权式酒店物业需要什么条件

一、产权式酒店的概念 产权式酒店，起源于上世纪70年代的欧美国家，开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。二、产权式酒店涉及的法律关系 产权式酒店主要涉有两个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，还不排除有其他如担保、抵押、物业管理等法律关系。

（一）房屋买卖合同法律关系。 投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。

（二）房屋租赁合同法律关系。 投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。

三、投资产权式酒店的法律风险防范 国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有《合同法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《民法通则》等法律法规及有关司法解释。限于篇幅，下面仅粗略的分析一下投资产权式酒店的法律风险防范。（一）、慎签合同 投资者在合同订立以前要详细的了解开发商的资质、信用状况、资金状况；土地使用性质、用途和年限；建设规划等情况。在订立合同之后，应当首先审查开发商的营业执照等证件，详细阅读房屋买卖合同，从房地产广告、签订认购书、签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修、产权证办理等，投资者可向律师等专业人士咨询等途径，以避免对投资者不利的条款。比如，在投资者想享受免费居住时，如果管理方以无空房为由来拒绝怎么办？在交由酒店管理的过程中，酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担？这些具体内容都需要投资者在与开发商签订合约时明确约定。

（二）、引入专业担保公司为投资者的收益提供担保 引入专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保，为房产投资人加上一道“保险”。投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。

（三）、建立完善的退出机制 投资者在投资产权式酒店时担心如果酒店的经营状况不佳，无法收到合同约定收益，投资者将面临“鸡肋”的状况，即：继续持有产权将持续亏损或陷入与经营者的纠纷之中；想要退出，却无法以合适的价格卖出。因此建议投资者可以在合同中预先约定退出机制，即由开发商在一定条件下保证回购条款，如开发商在合同中承诺：“投资者购房后满三年的，若回报率低于合同约定，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购。”这实际上在双方间形成的是一种附期限附条件的合同关系。在符合条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。 （四）、投资者设立业主委员会 产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，其用途是商业经营，且经营者与所有者分离，又经营者众多、分散、不具备经营专业知识，单个业主与开发商、经营者相比都处于弱势地位，因此，投资者非常有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金，可随时要求查看经营资料、了解赢利状况。只有投资者团结在一起，才现实可能在诸多问题上与开发商、经营者平等协商。 “高收益”与“高风险”总是相伴相生的，只有防范“高风险”才能使“高收益”成为可能，因此，建议投资者或拟投资产权式酒店这个行业的人最好在投资之前，综合考虑经营风险、法律风险和金融风险等诸多风险，多向专业人士咨询。

7.新设立产权式酒店有哪些涉税事项

根据国家税务总局《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）“酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。”

的规定，此种行为属于房屋租赁行为，应按“服务业??租赁业”征收营业税（5%）及税金附加、按“财产租赁所得”征收个人所得税、按“财产租赁合同”征收印花税（千分之一）、按从租计征房产税（12%）。