在 房屋租赁，尤其是商业租赁中， 租赁合同双方发生争议时，出租人为自己权益，或主动或被动地对租赁房屋进行控制，并予以清空。

一、实践背景
此种情形下，出租人对承租人遗留在租赁房屋中的财物该如何处理，法律上应如何处理，租赁合同中应如何约定，司法实践是如何裁判的。产生该问题的实践原因如：
? ? ? 1、承租人失联，出租人解除租赁合同，收回租赁房屋，承租人遗留在租赁房屋中的财物。
? ? ? ?2、承租人违约，出租人解除租赁合同，强制收回租赁房屋，扣留在租赁房屋中的财物。
? ? ? ? 二、案例
? ? ? ?1、(2019)川13民终555号案件：南充市高坪区光裕农业发展有限公司、南充景民供应链管理有限公司租赁合同纠纷
该案中，法院二审判决（摘取）“景民公司（出租人）认可在要求光裕公司（承租人）腾退商铺未果的情况下，将光裕公司在商铺中属于光裕公司的财物搬出，虽然景民公司通过物流快递公司送寄给光裕公司，景民公司未提供证据证明光裕公司收取了物流快递公司送寄的物品，光裕公司也否认收取，故，景民公司应当返还相应的财物”。
2、(2018)辽02民终7438号案件：李凯与大商股份有限公司、大商股份有限公司瓦房店新玛特购物广场租赁合同纠纷
该案中，法院二审判决（摘取）“针对第二个焦点问题，即大商公司对李凯的财物行使留置权是否符合相关法律规定的问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。该规定对债权人可以进行留置的动产范围进行了严格的限制，要求留置的动产与债权属于同一法律关系，即债权人占有动产是基于与其债权发生的同一法律关系而发生。本案中，李凯与大商公司之间存在的是租赁合同法律关系，基于出租场地大商公司享有对李凯收取租金的债权，与之对应的是李凯交纳租金的义务，而李凯经营所使用的设备及其它用品并非双方租赁合同约定的内容，大商公司对该设备及用品的占有亦并非基于租赁合同法律关系而产生，故本案情形不符合《中华人民共和国物权法》规定的留置权适用的条件，大商公司对李凯经营设备及用品的留置行为缺乏充分的法律依据。虽然在李凯与大商公司签订的《租赁合同》中约定，李凯无力或拒不赔偿大商公司损失时，大商公司对位于其处的李凯财产（含商品）享有留置权，且大商公司在备忘录中已告知李凯其将对经营场所内的设备设施予以留置的情况，但根据物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人不能自由创设或变更。据此，双方租赁合同中约定的留置权条款因违背了物权法的相关规定而不产生物权效力。对于大商公司反诉主张其有权留置租赁场地内设备及商品的请求依据不足，本院依法予以驳回，一审法院对大商公司该项反诉请求的处理欠妥，本院依法予以纠正。至于李凯诉请确认大商公司留置其设备违法，从形式上看是确认之诉，而确认之诉系请求法院确认双方当事人之间存在或不存在某种法律关系，实质是确认权利关系或法律关系之诉，而本案李凯提出的该项诉请系对当事人行为的确认，不属于确认之诉的范围，并不构成一项独立的诉请，故对李凯的该项请求本院不予支持。

3、【法宝引证码】CLI.C.379050的案件：法院经过审理认为，高某提供证据证明了韩某欠其违约金1万元及部分水电费、电话费的事实。高某在韩某违约后，基于房屋的所有权占有韩某放在其房屋内的物品，属合法占有，且该占有与韩某对高某所负债务系基于双方租赁合同这同一法律关系，故高某有权留置韩某放在其房屋内的物品。冯某的所有权继受自韩某，因此高某可以以留置权对抗冯某的所有权。据此，法院判决驳回了冯某的诉讼请求。一审判决后，双方当事人均未提起上诉。

值得注意的是，该案例中一审判决认为出租人享有留置权，承租人并未上诉，未能通过二审纠正一审判决的错误。
4、一审：（2004）杭上民三初字第238号；二审：（2007）杭民终字第455号；再审:（2011）浙杭民再字第11号案件：

摘取“租赁合同一方违约后，守约方应依法或依约行使权利救济手段。从现行关于租赁合同的法律规定来看，在承租人存在违约情形下，法律并未赋予出租人有强行收回租赁物的权利。从法理上分析，本案中，如双方合同已解除，则上海真维斯公司对涉案店铺无使用权，如拒不腾空，则魏长远可将店铺内的衣服采取证据保全后异地放置；但在合同未解除时，虽然魏长远系租赁物产权人，但其因租赁合同事实已将店铺使用权在租赁期限内处分给了承租人上海真维斯公司，而杭州真维斯公司系得到了上海真维斯公司的同意才使用湖滨专卖店的，在此情形下，魏长远无权将湖滨专卖店内的衣服进行异地放置。也就是说，即便上海真维斯公司未经魏长远许可将涉案店铺给他人使用构成违约，魏长远以本案属于自力救济行为强行收回租赁房屋，也缺乏法律依据”。

三、法律解析
1、留置权的法律规定

我国《民法通则》第29条、《担保法》第82条、《担保法司法解释》第109条以及《物权法》第230条对留置权进行了规定。

2、如何认定是否属于合法行使留置权

（1）双方存在债权债务关系，债务人未清偿到期债务。
（2）债权人合法占有债务人动产。
（3）债权人合法占有的动产与双方的债权债务系同一法律关系。
关于留置财产与债权的关系，在物权法起草过程中，争议颇大。第一种意见认为，只要是合法占有的财产，债权人便有权留置；第二种意见认为，留置财产应当与债权的发生有牵连关系；第三种意见认为，留置财产应当与债权的发生有牵连关系，但企业之间留置的除外；第四种意见认为，留置财产应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
留置权的目的在于留置债务人的财产，迫使债务人履行债务，保障债权的实现。但如果允许债权人任意留置与债权的发生没有关系的债务人财产，则对债权人的保护过大，有违公平原则，也会损害其他债权人的利益和交易安全，第一种意见不可取。
“牵连关系”的概念在理论上有多种解释，存在“一元论”和“二元论”两种观点。“一元论”认为，留置权的标的物与债权有无牵连关系，应依“统一的单一的标准”来判断。但何为“统一的单一的标准”，则说法不一：一是认为标的物为构成债权发生的法律事实之一时，即具有牵连关系；二是认为标的物构成债权发生的基础，即具有牵连关系；三是认为标的物的存在与债权的发生之间具有相当因果关系，而且社会一般观念认为有留置权存在的必要时，即为有牵连关系；四是债权与标的物由于某种经济关系而发生，债务人如自己不履行债务，却要债权人返还其标的物，在社会一般观念认为不当时，即可认为标的物与债权存在牵连关系。“二元论”认为，债权与标的物之间存在牵连关系，并不以标的物为债权发生的直接原因为限；如果是债权发生的间接原因，也可以认为有牵连关系。至于哪些是债权发生的间接原因，也存在不同看法：一是认为债权与标的物占有之取得，系因同一交易关系或者同一目的而发生的，即有牵连关系；二是认为债权间接因标的物的关系而发生的，两者即有牵连关系；三是标的物为因同一原因而发生的债权之标的物时，即存在牵连关系；四是认为债权因标的物而发生，或者债权与标的物的返还请求权因同一法律关系或者生活关系而发生，即有牵连关系。可见，牵连关系的概念过于模糊，范围不确定，法律适用中容易产生分歧，第二种意见和第三种意见也不可取。
因此，物权法没有采用牵连关系的概念，而是明确规定，留置财产应当与债权属于同一法律关系。所以，存在《担保法司法解释》第109条与《物权法》第231条规定由区别的情况，而根据效力层级，应当以《物权法》“占有之动产应当于所欠债务为同一法律关系”的规定为准。在(2018)辽02民终7438号案件中，法院予以了详细的解释，亦是据此判决。
3、商事留置的例外规则

《物权法》第231条的但书“……但企业之间留置的除外。”由于在商业实践中，企业之间相互交易频繁，追求交易效率，讲究商业信用，如果严格要求留置财产必须与债权的发生具有同一法律关系，则有悖交易迅捷和交易安全原则。因此，本条同时规定，企业之间留置的财产，可以不与债权属于同一法律关系，因此在《物权法》中又确立了“商事留置”的例外规则。

? ? ? ?四、实务指导
通过上述法律解析，结合司法判例，笔者认为，在租赁合同纠纷中，出租人对承租人遗留在租赁房屋中的财物不享有留置权，当出现承租人失联、承租人违约时，亦应在明确租赁合同解除后，收回租赁房屋，并将承租人遗留的财物留取证据后搬移他处，通过诉讼或仲裁的途径解决（在租赁合同中约定此种情形下遗留财物保管费用应由承租人承担），在承租人不履行判决确定的债务时，将财物通过强制执行的方式予以处分。