日本以房养老法律法规(以房养老该注意哪些法律问题)

日本以房养老法律法规(以房养老该注意哪些法律问题)其他

韩律师 2022-12-10 03:08

1.以房养老该注意哪些法律问题

以房养老”模式目前在我国还不成熟，面临着诸多问题有待解决。

首先，“以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿防老”，一般存在如下默认的“契约”：子女负责照顾老人安度晚年，老人百年之后将遗产留给子女，其中房产是最重要的遗留财产之一。

这一契约始于中国古代“但存方寸地，留与子孙耕”的传统观念，随着农业社会向工业社会的转变，市场经济的快速发展，契约内容由“方寸地”改为“商品房”。虽然无论是从法律的角度，抑或是从伦理道德上讲，有房或无房，子女均有赡养老人的义务。

但长期形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上，根据此前上海民政部门的调查，高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。

其次，“以房养老”的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国人口众多，且老龄人口占比持续上升，虽然养老市场发展的步伐不断加快，但与实际需要相比差距仍较明显。

根据民政部调查数据，我国城乡养老机构平均每50个老人不到一张床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上，与老人的期望尚存在较大差距。

近些年，国内已开始建设品质相对较高的养老社区，多家房地产企业、保险公司积极参与其中，但总体尚处布局阶段。我国养老市场发展进程滞后，养老机构、养老服务在数量与质量方面的严重不足，使“以房养老”面临着更现实的难题，房产抵押出去后养老服务却买不到。

此外，在医疗资源相对紧缺的背景下，老人看病难的问题更为突出，这可能是更多老人关注的焦点。再次，“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。

“以房养老”对房产进行的“倒按揭”方式，并非金融机构的常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。一是按揭金额难以确定。

在“以房养老”模式下，房产一般需在老人过世之后才能进行处置，在签订合同到执行处置时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价格，如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。二是按揭期限难以确定。

不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。三是房产处置可能面临更多不确定性。

根据现有规定，银行并不具有对涉及抵押按揭业务的房产进行直接处置的权利，而只能通过法院拍卖渠道解决。拍卖的价格受多方面因素综合影响，银行可能面临拍价过低而导致较大损失的风险。

最后，“以房养老”政策的具体实施，可能还将涉及银行、保险等不同类型的金融机构，当前我国金融分业经营格局可能将使操作的方式较为复杂，在业务链条中不同监管机构如何有效实施监管，避免重复监管与监管漏洞，还有待进一步讨论。尽管相关制度和条件有待完善，但也应当看到“以房养老”在应对人口老龄化、满足老年人多样化、多层次养老服务需求方面的积极作用，如何切实有效的实施“以房养老”是当前亟须思考的问题。

笔者建议，应通过遗产税加大子女继承房产的成本，改变中国家庭形成传统契约的激励，为“以房养老”的实施创造条件。其次，加大对养老服务市场支持力度，通过税收优惠等多种措施引导民资进入养老市场。

第三，将养老抵押房产与养老社区甚至廉租房等，通过适当的方式联系起来，为参与“以房养老”的房产提供相对稳定的价格体系，既保障老年人的利益，同时也避免金融机构面临过高的风险。第四，政府应加快对房屋产权期限、金融综合经营等方面的研究，及时推行公平、合理的政策制度，为“以房养老”的有效实施提供制度保障。

2.以房养老该注意哪些法律问题

以房养老”模式目前在我国还不成熟，面临着诸多问题有待解决。

但长期形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上，根据此前上海民政部门的调查，高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。

3.国外类似「以房养老」的制度是怎样的

恰好我07年的硕士论文的主题就是这个。

那时候国内研究资料不多，我阅读了不少的国外资料，附拙文目录一篇，贻笑大方。==========================已经步入到老龄化社会的我国正处于新旧体制的转轨时期，社会保障体制不健全，养老资金缺口巨大。

由于老年人收入能力的降低，以及房产维修的费用、个人医疗费用的支出等等使相当一部分的老年人形成了这样一种困境：拥有房产却短缺现金（house rich but cash poor ）。在现有的制度和条件下，将个人房屋这种僵化的资产激活使之赢利的途径有限。

出卖房屋、出租或者是以房屋作抵押借款等，这些途径都有其不足之处。针对处于“拥有房产却短缺现金（house rich but cash poor）”境遇的老年人，西方国家产生了一种叫“倒按揭（reverse mortgage）”的借贷方案。

上世纪50年代，home-equity reversion的产品概念传入美国。倒按揭制度在美国迅速发展起来。

迄今为止，美国的倒按揭市场最为成熟完善，其发展倒按揭的成功经验被其它国家纷纷效仿。现在国内对Reverse Mortgage的汉语翻译并没有统一，有的翻译成“以房养老”，有时又为“住房反向抵押”或者为“倒按揭”。

同样一个概念却因翻译不同徒生混乱。实有必要讨论下“reverse mortgage”的合适的汉语翻译。

通过对mortgage以及“抵押”的词根考察，本文认为将“reverse mortgage”翻译成倒按揭是比较合适的。概念是逻辑推理和理论论述的基石。

本文给“倒按揭”制度作出自己的一个概念。要真正说明倒按揭是什么不仅仅是一个概念还得具体说明其制度内容。

倒按揭和按揭在经济学意义上的最大差别在于制度设计中的资金流向不同。本文作为一篇法学论文将着力点着重放在了通过和按揭制度的对比，介绍到按揭法律关系中的主体、标的、法律行为、以及双方当事人的权利义务和化解长寿风险的特别制度设计。

虽然同是对债权的担保，但英美法系中的按揭制度与大陆法系中的抵押制度却有着相当大的差别。倒按揭制度本质上是一种特殊的按揭制度。

从节省法治资源成本角度上看，如果现有的法律制度能替代或改造而为，那就无需再引入倒按揭制度。所以有必要对倒按揭制度和大陆法系中的抵押制度作出一个差异的比较，从所担保的债权的异同到其与所担保的债权关系的异同。

倒按揭制度在我国的推行所要面临的障碍很多，本文侧重于法律上的障碍的分析。通过倒按揭制度，老年人可以每个月获得稳定的现金流，其生活品质也会相应的提高。

这样会不会需要对老年人所获得贷款征收所的税呢？其经济能力的改善是不是就不能再纳入到低保制度救济范围了呢？在现有法律制度下如何化解倒按揭贷款人的所面临的“道德风险”呢？当国有土地使用权期限到期时，倒按揭担保制度中的所抵押的房产何去何从？应该由哪个机构来推行我国倒按揭制度才合适？这些问题，将在本文中一一作出分析和建议。本文最后部分是我国建立倒按揭法律制度的构建建议。

由于我们国家大陆法系的传统，其法律概念、法学体系、法学思维和英美法国家的迥异。法律移植必须要注重引入的法律制度和本土法治资源相融合的问题，也就是法治资源本土化的问题。

从英美国家引入的法律制度必须在我们固有的法学体系找到相应的法律概念，用我们惯有的法学思维进行分析，才能使它获得更好的发展。英美法学中没有“债物二分”的法学理论架构，因此要理清倒按揭当事人之间的法律关系必须从当事人之间的享有的权利承担的义务着手分析。

将倒按揭制度解构为基础性的借款合同和担保借款合同的抵押合同。再从分别调整合同法律关系和担保物权法律关系的两部法律《合同法》和《担保法》着手分析。

现有的《合同法》足以调整好倒按揭担保中的借款合同法律关系而无须新的立法。而主张比照同样是从属性弱化的最高额抵押这种特殊的抵押制度立法，在担保法中的第三章抵押中单独设立一节规定倒按揭制度。

然而建构我国倒按揭相应的法律体系，不仅仅是依赖市场的需求，本文还强调政府在倒按揭制度在我国推广中的积极角色。

4.以房养老和以房养老措施有什么不

以房养老（Reverse Mortgage），也被称为“[1]住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。

是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。 2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。

[2] 中文名以房养老别名住房反向抵押贷款、倒按揭实施依据加快发展养老服务业的若干意见试行时间2014年上半年适用人群独居、孤寡或膝下无子女的老人表现形式反向抵押贷款养老目录 1基本认识 ? 项目简介 ? 市场前景 2表现形式 3具备条件 4发展现状 ? 国外模式 ? 中国实施 5发展历程 6存在问题 7四大误区 8各方观点 9政策解读 10试点城市 1基本认识编辑项目简介中国有60岁以上老年人1。 78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。

逐渐兴起以房养老以房养老 “年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。 2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务； 2004年底，有报道说，中国保监会打算在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种；在2006年、2007年的全国两会，也有政协委员提出类似建议。

2011年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入难解困局。 2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。

国家发展改革委、民政部联合召开新闻通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。会上透露，作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险，具体政策会在2014年一季度由保监会牵头出台。

市场前景关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。

二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。

2表现形式编辑（1）子女养老，房产由子女继承；以房养老以房养老（2）抚养人养老，房产由抚养人继承；（3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老；（4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；（5）售出大房，换购小房，用差价款养老；（6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；（7）将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。

3具备条件编辑拥有产权自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对以房养老以房养老该房屋做出售、出租或转让的处置。

独立住房在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。

家境适中当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。地价较高老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。

但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。

[3] 4发展现状编辑国外模式美国 “以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。

如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。

2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。 3、放贷者有保险的倒按揭贷款。

5.以房养老是什么意思

以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

存在的问题（法律制度

以房养老（7张）

法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

养老观念

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。

养老机构

老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

金融机构

“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

产权制约

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，

以房养老

商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大）影响简单点说就是老人去世后，房子属于国家懂了么？

6.国外如何“以房养老”

“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。

美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

英国：“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。

荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。