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以工业用地合作开发房地产是否会影响合作开发合同的效力？最高法院认为，如果当事人在合同中约定对用地性质进行变更，那么用地性质是否变更属于合同履行的问题，并不会导致合同无效。但是需关注当事人以工业用地合作开发房地产但未在合同中约定对用地性质进行变更，擅自将工业用地进行商业开发的，该合作开发合同可被法院认定无效。

裁判要旨

考察合同效力的主要依据是合同约定内容。合作开发房地产合同约定以工业用地合作开发房地产，以及变更工业用地性质的程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。

案情简介

一、2010年11月，宏建公司与金力泰公司签订《联合开发协议》，约定金力泰公司出地，宏建公司出资，双方在金力泰公司拥有的工业用地上合作开发房地产，双方按照投资比例分配开发所建房屋；以金力泰公司为主，宏建公司协助共同申办土地变性手续；项目投资约4.72亿元。协议签订后宏建公司已向金力泰公司支付建设用地补偿款共计4000万元。

 

二、2014年3月，宏建公司向宁夏高院起诉，请求判令：解除《联合开发协议》；金力泰公司向宏建公司返还4000万元；金力泰公司向宏建公司支付违约金4300万元。金力泰公司答辩称，《联合开发协议》无效，金力泰公司仅应返还4000万元。金力泰公司在庭审中同意解除合同。宁夏高院认为，本案工业用地转换为商住用地，是否获得政府主管部门批准，并不影响双方签订的《联合开发协议》的效力。判决：解除《联合开发协议》；金力泰公司返还宏建公司4000万元，向宏建公司支付违约金3200余万元（按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）。

 

三、金力泰公司不服宁夏高院判决，向最高法院提起上诉称，《联合开发协议》约定的开发土地系法律禁止进行商住房开发的工业用地，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定无效。最高法院亦认定《联合开发协议》有效，但对违约金予以调整，判决金力泰公司返还宏建公司4000万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算利息。

败诉原因

最高法院认定本案《联合开发协议》有效的原因在于，《联合开发协议》为合作开发房地产合同，从合同内容看，双方协议变更案涉工业用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，并未违反法律效力性强制性规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。因此，金力泰公司关于协议无效的主张，缺乏法律依据，不能成立。

 

而关于解除合同后违约责任的承担问题，最高法院认为解除合同所产生的损失应根据过错分担。导致《联合开发协议》无法继续履行的原因包括合同当事人一方违约、双方当事人怠于履行合同义务、合同约定不明、政府出让土地四至存在争议等综合原因，双方对此均有过错，因此最高法院酌定金力泰公司向宏建公司返还4000万元投资款并按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计息。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、当事人以工业用地合作开发房地产并在合同中约定双方对用地性质进行变更的，合作开发房地产合同并不会因用地性质为工业用地而无效。但是合同生效后当事人应按国土资源主管部门的要求办理用地性质变更手续，如果用地性质未变更就开工建设，则可能面临被责令交还土地等行政处罚。

 

二、如果当事人以工业用地合作开发房地产但未约定对用地性质进行变更，擅自将工业用地进行商业开发，则合作开发房地产合同可被法院认定无效（参见延伸阅读案例1）。

 

三、在合同未对合同解除的损失如何承担进行约定的前提下，合同解除的损失应根据合同当事人的过错分担。因此合同解除后当事人以尽可能的提出事实和理由证明对方当事人对合同解除存在的过错，以免除或减轻己方责任。

相关法律规定

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十四条  本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

 

《中华人民共和国合同法》

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

 

第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

 

第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

 

第九十八条  合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

 

以下为该案在最高法院审理阶段，判决书中“本院认为”部分就该问题的论述：

关于合同效力问题。考察合同效力的主要依据是合同约定内容。从涉案合同内容看，案涉合同并未违反法律效力性强制性规定。金力泰公司上诉主张，订约双方约定变更土地性质，违反《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，应认定无效。双方协议变更讼争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。金力泰公司与贺兰县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条和第二十四条明确约定，变更土地用途或转让土地均应报贺兰县国土资源局批准，说明该宗土地变更用途或转让并非禁止，可以通过申报批准而实现。金力泰公司关于协议无效的主张，缺乏法律依据，不能成立。

关于《联合开发协议》是否解除以及解除合同后果问题。宏建公司诉请解除合同，金力泰公司同意，一审法院亦判决解除合同。对此，本院予以认可。导致案涉合同无法继续履行的原因是多方面的，包括合同当事人一方违约、双方当事人怠于履行合同义务、合同约定不明、政府出让土地四至存在争议等综合原因。具体分析如下：一是《联合开发协议》约定变性后用于房地产开发的205.55亩土地中的80.94亩因出让环节存在误差出现用地红线四至争议，且尚未解决。二是案涉合同有关“以谁名义开发”等合作开发合同必备的核心条款约定不明。《联合开发协议》约定，合作项目用地全部保留以金力泰公司名义运行；还约定，项目报批材料均侧重宏建公司名义申报，最终确保《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》办到宏建公司名下，有利于宏建公司进行整体项目规划、设计、施工招投标、施工管理、工程竣工验收和项目整体综合验收、承担前期建安工程费、配套工程费和开工前各项规费、销售、缴纳税费。上述约定内容冲突，难以履行。三是双方在履约中未尽到信赖与协助义务。合作开发合同本质特征是信赖与协作。本案双方履行合同中，未积极沟通协调，及时化解履行合同中出现的困难。《联合开发协议》第四条第一款约定，协议生效后，如一方不能履行义务，应及时书面告知对方，由对方及时调整资金计划并完成核缴义务，根据核缴额及协议相关条款调整双方权益比例。金力泰公司早在2012年已经知道讼争土地地界存在争议，但其并未举证证明及时告知宏建公司。宏建公司交付款项后土地用途一直未变更，其亦未尽协助义务。对此，双方均有责任，也是案涉合同不能全面实际履行的原因之一。四是签订《联合开发协议》时，金力泰公司已将案涉土地抵押，其主张已以口头形式告知宏建公司，但并无证据佐证。更为甚者，抵押借款债务清偿后金力泰公司又将讼争土地抵押，其行为已构成违约，并影响协议全面实际履行。

上述多重原因导致案涉合同不能履行，双方均有过错，解除合同所产生的损失应根据过错分担。一审判决认为因金力泰公司怠于履行合同义务，导致项目开发不能进行，金力泰公司应当承担因此造成的损失。本院认为，一审判决认定合同目的不能实现的原因不够全面，应予修正。综合各方当事人过错、结合本案实际，本院酌定金力泰公司向宏建公司返还4000万元投资款并按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计息。

案件来源

宁夏金力泰钢结构有限公司与银川开发区宏建房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书，[最高人民法院（2015）民一终字第57号]。

延伸阅读

以下是本书作者检索到的当事人以工业用地合作开发房地产的相关案例，供读者参考。

一、当事人以工业用地合作开发房地产但未在合同中约定对用地性质进行变更，擅自将工业用地进行商业开发的，合作开发房地产合同无效

案例1：南通江海湾华诚实业有限公司与南通通京置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案[江苏省高级人民法院(2010)苏民终字第0106号]认为，“据江苏省海门市发展改革与经济贸易委员会签发的《关于同意南通江海湾华诚实业有限公司新建江海湾国际企业项目核准的决定》，以及南通华诚公司报送的《海门开发区工业项目建筑设计效果图送审单》的内容来看，‘江海湾国际企业领地项目’系南通华诚公司在其取得的国有出让土地(性质为工业用地)上进行工业项目建设。而双方当事人在《合同书》及《补充协议书》中却约定‘江海湾国际企业领地项目’建成后，将建成的楼寓向不特定第三人进行销售，从中获取商业利润。据此可以认定，南通华诚公司在未补交土地出让金的情形下，擅自将工业用地进行商业开发，该行为亦违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定。鉴于上述理由，双方当事人就联合开发‘江海湾国际企业领地项目’签订的《合同书》及《补充协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。南通华诚公司上诉主张《合同书》及《补充协议书》有效的意见，本院不予支持。”

 

二、当事人以工业用地合作开发房地产且在合同中约定对用地性质进行变更的，用地是否办理变更手续影响的是合同的履行问题，而不是合同效力问题，不会导致合作开发房地产合同无效

案例2：四川盛名川科实业有限公司（原四川盛铭川科实业有限责任公司）与翟保省、翟长省等合资、合作开发房地产合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申1267号] 认为，“本案盛名公司一审法庭辩论终结前的诉请主要为：1、判决确认《合作开发合同》无效；2、判令翟保省等人及云府公司连带双倍返还定金共计人民币400万元整。而根据盛名公司、翟保省等人、云府公司三方签订的《合作开发合同》第二条第1项及第五条第3项的约定，翟保省等人以其现有资产即案涉国有出让工业用地土地使用权及地上房屋作为对合作项目的投资，盛名公司负责将该国有出让工业用地变更为商住出让用地。上述合同签订后，云府公司向当地政府投资项目审查工作领导小组申报了商住楼开发项目，该领导小组形成会议纪要，原则同意本案合作项目的实施，表明当地政府部门已经同意上述国有出让工业用地可以改变为商住出让用地。据此，该用地尚未办理变性手续及缴纳有关费用，影响的是合同的履行问题，而不是合同效力问题，不导致本案《合作开发合同》无效。原审判决认定《合作开发合同》合法有效，适用法律正确。盛名公司基于合同无效主张双倍返还定金等的诉讼请求，因前提不成就原审亦不予支持适用法律并无不当。”