案件详情  

2010年4月29日，物业公司与重庆志龙建设开发有限公司签订前期物业服务合同，约定物业公司为龙白市苑小区提供物业管理服务，合同有效期至业委会续聘或选聘物业公司签订服务合同生效时止。

2011年4月，物业公司经重庆志龙建设开发有限公司通知入驻该小区提供物业管理服务。吴女士是该小区的业主。2011年7月4日，吴女士与物业公司之间签订前期物业委托服务合同，约定物业公司为吴女士提供物业管理服务，物业公司按照建筑面积收取物管费，住宅为每月每平方米0.75元，同日，吴女士签署装修施工承诺书、缴纳装修保证金，对房屋进行装修。装修期间，吴女士认为其邻居乱搭建侵占了公共面积，物业公司同意并放任其搭建侵占，未尽到物业管理服务义务，因此，吴女士自2011年11月1日起停止缴纳物业费经物业公司多次催缴，均无法与吴女士达成一致，物业公司遂将吴女士诉至法院。

法院判决  

法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告依法提供了物业服务，有证据证明其已经履行了合同主要义务，并对物业费进行了书面催缴，被告作为业主应按照合同约定向原告缴纳物管费和公摊费，故对原告要求被告缴纳截至2016年4月合计54个月的物管费3119.58元、公摊费378元的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告辩称装修入住后被偷盗、小区篮球场被改建、工作人员不到位，被告不应支付物管费、公摊费，但被告并未提供证据证明相关事实的存在以及相关事实是原告未按约履行物业管理服务义务所致，被告应该承担举证不能的责任，且原告已经履行合同主要义务，被告应该根据合同约定交纳物管费和公摊费，故本院对被告相关抗辩意见不予采信。

被告举示照片3张，证明公共面积被邻居搭建侵占，虽然相关证据不能证明相关搭建经过了原告的同意，但原告作为小区物业公司，有义务对公共区域和设施进行管理和维护，也应该在知晓相关情况后妥善调查和协调，被告举示的证据及双方的陈述能够表明原告提供的物业服务存在一定瑕疵，被告未按期缴纳物业费和公摊费也是双方未能妥善沟通所致，并非恶意拖欠，故本院酌情对原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。合同履行中，物业公司和业主双方也有必要进一步加强沟通，相互配合，在充分认识各自权利义务基础上，依法依约履行各自义务，享有各自权益，努力营造和谐的小区环境。

律师评析  

首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告具备物业管理服务企业经营资质，原告与被告所在小区的建设单位及被告本人签订了前期物业服务合同，相关物业服务合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，对被告有约束力，被告作为业主应该按照合同约定履行合同义务。 

其次，物业公司作为小区公共区域的管理者，在小区业主占用公共面积，且其知情的情况下，应采取合理的措施予以制止，比如：对其进行劝说、向其发放书面整改通知、把相关情况向城管等相关部门汇报等等，以此来证明物业公司尽到了合同约定的义务。本案中，物业公司无法证明其在业主占用公共面积的过程中有采取相关措施予以阻止，因此，法院认为其在物业管理过程中存在一定瑕疵，故而不予支持其违约金的请求是合理的。

最后，物业公司虽然是小区公共区域的管理者，但是其仅是一个服务机构，其也不是城管部门，没有执法权，面对已经建成的违规建筑，物业公司没有权力将其拆除，因此，业主以此为由来拒交物业费是缺乏法律依据的。

　　来源：君和法物