1.建设法规案例分析

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《建设法规》案例分析案例分析一某建筑公司与某学校签订一教学楼施工合同，明确施工单位要保质保量保工期完成学校的教学楼施工任务。工程竣工后，承包方向学校提交了竣工报告。学校为了不影响学生上课，还没组织验收就直接投入了使用。使用过程中，校方发现了教学楼存在的质量问题，要求施工单位修理。施工单位认为工程未经验收，学校提前使用出现质量问题，施工单位不应再承担责任。试问：1、本案中的建设法律关系三要素分别是什么？答：本案中的建设法律关系主体是某建筑公司和某学校。客体是施工的教学楼。内容是主体双方各自应当享受的权利和应当承担的义务，具体而言是某学校按照合同的约定，承担按时、足额支付工程款的义务，在按合同约定支付工程款后，该学校就有权要求建筑公司按时交付质量合格的教学楼。建筑公司的权利是获取学校的工程款，在享受该项权利后，就应当承担义务，即按时交付质量合格的教学楼给学校，并承担保修义务。2、应如何具体地分析该工程质量问题的责任及责任的承担方式，为什么？答：因为校方在未组织竣工验收的情况下就直接投入了使用，违反了工程竣工验收方面的有关法律法规。所以，一般质量问题，应由校方承担。但是，若涉及到结构等方面的质量问题，还是应按照造成质量缺陷的原因分解责任。因为承包方已向学校提交竣工报告，说明施工单位的自行验收已经通过，学校教学楼仅供学校日常教学使用，不存在不当使用问题，所以，该教学楼的质量缺陷是客观存在的。

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案例1 某工程合同规定2007.10.30竣工，在实际施工过程中，先后因下列原因导致关键线路中的工程延误93天. （1）2007.5.10-5.19日，因设计变更等候图纸停工10天 （2）2007.5.15-5.25日，因正常阴雨气候影响施工质量，监理工程师下令停工11天 （3）2007.5.20-7.20日，因承包商设备故障而停工61天 （4）2007.7.15-7.25日.发生了合同规定的不可抗力事件而停工11天. 问题：1）承包商应要求工期延长索赔多少天？为什么？ 2）监理工程师应批准承包商展延工期多少天？为什么？ 3）如果业主仍要求承包商在原定的工期内竣工，监理工程师应如何处理？答案因设计变更等候图纸停工10天 监理工程师下令停工11天 不可抗力事件停工11天 总计32天 以上32天可在工期中顺延，在合同约定中，这属于甲方（业主）的责任范围；而承包商（乙方）由于自己设备故障而停工的61天，属于乙方责任范围，无工期顺延理由。

合同规定2007.10.30竣工，承包商只能在此日期顺延32天交工，否则，即为违约，应按合同约定中的处罚条款执行。

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刘某，以放牧为生，某日突然发现自己的牛群里多了一头大黄公牛，周转的人也无人询问此牛.几天后，其妻劝刘某将此牛卖掉.以免惹出麻烦，刘某便以自己的牛为名，去村委会开出证明，到市场上将牛以1200元的价格出卖给邻村的王某.一天，此牛被失主李某发现，便于工作要求王某返还.王某称牛是从刘某处买的，并有证明为据，拒不交牛.于是李某便找到刘某，要求其返还卖牛所得的1200元.刘某认为牛不是他偷的，也不是拣的，而是自己跑来的，合理合法，拒不承担责任.李某只好诉到法院，要求刘某返还卖牛所得1200元.

回答下列问题；

(1)刘某的行为是什么性质的行为？

(2)法院是否应支持李某的诉讼请求？为什么？

1、刘某是不当得利。因为他取得该牛没有法律或合同上的依据且他的得利致使李某的利益受损，所以属于不当得利，且为恶意不当得利人

2、应该。李某是合法的所有权人，有权要求返还卖牛款，不当得利人应返还不当得利。如果李某要求的是返还牛，则不会支持，因为王某构成善意取得

4.两个关于建筑法规的案例分析急

（一）、商品房买卖合同纠纷 案情介绍： 原告韩某与被告本市某房地产开发企业于2002年7月15日签定了预售商品房协议书，协议书约定，被告将其开发的某小区住宅楼2号楼东单元一层东户三室二厅的住房卖予原告，房价120000元。

原告于同日一次性交清房款。 该合同未约定竣工日期、商品房质量等条款。

直至2003年3月12日，被告才应原告要求，使用商品房买卖合同示范文本与原告订立预售商品房合同。合同签订后，原告从被告处取得房屋钥匙查看房屋时，发现该房已经被他人占有。

于是，原告找到被告，希望被告能解决房子被占问题，被告不予理睬。 后，原告经查询得知，被告隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房。

到原告起诉时，被告仍然没有取得商品房预售许可证，其开发的小区工程也未完工。原告要求：一、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；二、返还原告所交购房款120000元并赔偿利息及损失12887。

83元；被告承担100000元的赔偿责任。 判决结果： 一、商品房预售合同无效；二、返还购房款120000元、支付利息（自2002年7月15日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。

三、赔偿原告20000元。 字串3 具体分析较长，请见 （二）王某诉张某未办理房产登记案 案情简介 原告 王某 被告 张某 1997年4月30日，原告将其所有的房屋卖与被告，双方签订了房产交易协议书，约定：房价为38500元，有关交易一切费用均由买方承担，办理手续同时一次交付全部房款。

1997年5月3日，原告收到被告给付的房款，并将房照交给被告从该房屋搬出，随后被告搬入该房屋，居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。

2001年5月，原告以其得知被告一直未办理法定过户手续后多次督促，但被告一直拖着未办为由，诉至法院，请求依法判决买卖房屋合同无效。 被告以自己已支付房款，原告已将房屋交付使用并已居住四年为由，请求判决买卖合同合法有效。

法院审判 法院经审理认为：原、被告之间的房屋买卖合同是有效的。且已实际交付房照，被告已付给原告房款。

房屋买卖合同生效后，被告应及时办理房屋过户手续，原告应当予以协助。 原告要求判决房屋买卖关系无效之请求，因过户登记是已经生效合同一方当事人应当履行的义务，过户登记手续仅是房屋产权转移的必要条件，并不是买卖合同有效的要件，因此，原告之请求于法无据，不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，遂判决：原、被告之间的房屋买卖合同有效；争议房屋归被告所有。 具体分析请见 。

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案例1某工程合同规定2007.10.30竣工，在实际施工过程中，先后因下列原因导致关键线路中的工程延误93天. （1）2007.5.10-5.19日，因设计变更等候图纸停工10天 （2）2007.5.15-5.25日，因正常阴雨气候影响施工质量，监理工程师下令停工11天 （3）2007.5.20-7.20日，因承包商设备故障而停工61天 （4）2007.7.15-7.25日.发生了合同规定的不可抗力事件而停工11天. 问题：1）承包商应要求工期延长索赔多少天？为什么？ 2）监理工程师应批准承包商展延工期多少天？为什么？ 3）如果业主仍要求承包商在原定的工期内竣工，监理工程师应如何处理？答案因设计变更等候图纸停工10天 监理工程师下令停工11天 不可抗力事件停工11天 总计32天 以上32天可在工期中顺延，在合同约定中，这属于甲方（业主）的责任范围；而承包商（乙方）由于自己设备故障而停工的61天，属于乙方责任范围，无工期顺延理由。

合同规定2007.10.30竣工，承包商只能在此日期顺延32天交工，否则，即为违约，应按合同约定中的处罚条款执行。案例 2徐某于2002年1月8日与A房地产公司签订了一份购房认购书。

双方约定，徐某购买A房地产公司房屋一套，房价款为23.7万元，同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方在签订认购书时交纳认购定金3万元，于2002年1月21日至1月30日期间，携认购书及其他相关文件到销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订商品房预售合同及其他相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处理，且认购方已交定金将不予退还。”

后 徐某得知开发商没有预售许可证后，又提出待开发商取得预售许可证后再签订预售合同并付首付款，被开发商拒绝。这种情况下，徐某将A房产公司诉至法院，要求双倍返还定金6万元。

一审法院审理时认为，本案争议焦点有三个：认购书是否有效；3万元的性质；原告事先是否知道被告没有预售许可证。一审法院经审理认为，商品房预售必须具有预售许可证，而A房地产公司未取得预售许可证，违反了法律的强制性规定，认定认购书无效。

认购书被确定无效后，定金即失去担保效力，判决被告返还徐某定金3万元，驳回徐某要求双倍返还定金的诉讼请求。 徐某不服一审判决，向中级人民法院提起上诉，。

二审法院经审理认为，双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。

徐某已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中徐某并无违约行为，导致双方不能签订主合同系因A公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。

该责任应全部由A公司承担。据此，判决A公司双倍返还徐某的定金6万元。

案例点评 签订预售商品房之前签订的认购书或订购单，其性质有两种：一是预约合同，即约定将来签订正式的商品房买卖或预售合同；二是如果认购书或订购单具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按约定收取购房款的，则认购书、订购书属商品房买卖合同。认购书或订购单中约定认购金或定金，双方并无约定如未能签订合同，要求双倍返还或不退定金等约定的，则认购金或定金只具有预付款的性质。

如双方未达成商品房买卖协议，定金或认购金应退还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。

本案中，徐某和A房产公司未签订商品房买卖合同的原因是A公司未取得预售许可证。因此，基于一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按定金罚则处理，二审法院的判决是正确的。

案例3黄某诉讼开发商无法办理土地证纠纷案 原告：黄某 被告：某开发商 事件回放 黄某于2003年3月25日签订商品房买卖合同一份，约定购买某开发商商品房一套，总价493252元。黄某于2003年3月26日和2003年6月23日分两次交清全部房款。

由于该房屋是一楼，开发商将门前绿地用栅栏围住，以总价款57984元单独卖给黄某。黄某在得知“小花园”无法办理土地证之后要求开发商退还该款及利息2783元，遭开发商拒绝，无奈黄某诉至法院，一、二审法院均认为该购买“小花园”的协议不违背法律强制性规定，判决驳回诉讼请求。

案例点评 开发商认为合同不违背法律强制性规定，应认定为有效，拒绝退款的行为及一、二审的判决是错误的，理由如下： 一、“小花园”所占用的土地的使用权归该小区全体业主共有，开发商因其没有处分权，该买卖“小花园”的协议无效。我国《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。

当开发商把自己所开发的商品房卖出之后，就不再享有。

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一、可以以提问或者故事的方式引入案例

1、以提问的方式引入案例便于调动听众的积极性，同时对案例积极思考，便于你做正确引导，讲起来不太吃力；

2、以故事的方式引入主要是借助案例本身的曲折性和常见的生活场景，以抬高听众的认知意识，这样的方式容易让人接受和产生共鸣；

3、在制作PPT的时候尽量地插入较为贴切、幽默的图片以增加受众的兴趣，增强受众对案例的记忆。

二、在案例之后，需要截取部分情景提出问题，着重分析重点、难点，方式可以灵活一些，但提问和分析要有逻辑性，在解决问题的时候并列举相关法律条文，一是增加说服力，二是增加受众的知识面。

三、对案例主题进行归纳总结，并作出整个演讲的结论。