面对着北京三环以内将再无新楼盘的形势，懊恼于即使手中有钱却被限购政策拦在门外的无奈，接受着刚需只能选在四环外的现实，“回迁房”的出现能否成为北京购房者的救命稻草，成为了值得探讨的问题。被房产中介贴上“新建，低总价，不限购，改底单，可协助贷款”标签的回迁房迎合了房产投资者和自住者的需求。然而中介的宣传是否可信，通过“改底单”购买回迁房又会面临何种风险?下文将通过案例进行分析。

　　写在前面：

　　1.“改底单”的概念：“改底单”是指在新购房屋取得房产证前，在开发商处将购房者更改为他人姓名的行为。“改底单”行为多数出现在原始购房人尚未取得房产证又急于转让的买卖交易过程中。北京市的回迁房改底单不能立刻办理，只能在临近办理房产证前夕才能办理。

　　2.“改底单”的目的:“改底单”的目的是少向国家缴纳税款。根据我国司法实践，尚未取得房产证的房屋交易合同有效，原房主取得房产证后应配合办理过户，此时的房屋出售属于“二手房买卖”，需要交纳契税、个人所得税、营业税等。而通过“改底单”的方式购房相当于从开发商手中直接购买新房，只需要缴纳契税。“回迁房”的购买者常常将“成功改底单”作为付款的前提，就是为了避免卖房者，由于房价上涨等原因，不配合办理过户手续的情况。

　　案例援引：(2014)一中民终字第04420号

　　案情简介：2010年12月10日，王某作为被拆迁人与拆迁人签订了《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》，购买了1004号房屋，预测建筑面积93.97平方米。2013年5月18日，王某(甲方)与肖某(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《合同》)，肖某以333万元的价格购置1004号房屋。《合同》第七条"违约责任"第二项"逾期付款责任"约定：......，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同时，王某(甲方)、肖某(乙方)与北京我爱我家公司房地产经纪有限公司(丙方，以下简称我爱我家公司)还签订了《补充协议》，约定：......若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金;乙方在签约当日将定金人民币20万元支付给甲方，乙方在2013年5月31日前支付给甲方房款人民币100万元，在甲方交给乙方房屋使用当日乙方将房款人民币133万元支付给甲方，如改底单(与拆迁协议相关的手续)成功，乙方在改底单成功当日内将剩余房款人民币80万元支付给甲方，如改底单(与拆迁协议相关的手续)未成功，乙方在2013年12月31日前支付给甲方房款人民币20万元，甲乙双方待房本下来后办理过户手续，过户所产生的个人所得税甲乙双方各自承担50%，其他税费均由乙方承担，乙方押房款人民币60万元在甲乙双方办理上述房屋过户当日支付给甲方。诉讼中，双方均确认，除此《补充协议》，双方未签订其他合同附件或协议，亦确认现《补充协议》中所述改底单无法实现，如合同继续履行，应以改底单未成功的方式办理过户手续及给付剩余房款。

　　双方签订《合同》时，1004号房屋尚未实际交付给王某，且王某亦未取得1004号房屋的房产证，故双方在《补充协议》中约定"有关房屋地址、面积、建成年代以及产权性质等房产相关内容以甲方提供的《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》为准"。《合同》签订后，肖某向王某支付了购房定金20万元，其后于2013年6月份分笔向王某支付购房款100万元。后肖某以王某交付的房屋缺少面积测绘报告等手续为由拒绝付款并提起诉讼，请求王某继续履行合同并支付违约金33.3万元。王某则以肖某逾期交房款构成违约为由，于2013年9月10日向肖某发出了《解除合同通知书》，并在肖某提起诉讼时，反诉请求法院确认《合同》及《补充协议》已于《解除合同通知书》签收日(2013年9月16日)解除，并要求肖某向其支付违约金42.6万元。

　　一审法院判决：肖某与王某签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。肖某作为买受人，在订立《合同》及《补充协议》时，已知晓1004号房屋系回迁安置房，尚未取得房产证，双方亦约定有关房屋地址、面积等相关内容以《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》为准，加之《合同》中约定的房屋交付条件中亦未约定在交付房屋的同时需要交付房产证或办理房产证的相关手续，现肖某以王某交付的房屋缺少面积测绘报告等办理房产证拒绝收房并主张王某违约，于法无据，法院不予支持;综上，法院对肖某以王某违约为由要求王某支付违约金之请求不予支持。而在上述合同及协议中，双方未约定房屋交付时间，故王某作为负有交付房屋义务的一方，可以随时交付房屋，故肖某拒绝以现有材料收房、且要求王某补充双方未约定的交房手续或作出相应承诺，无法律依据亦无合同约定，肖某在王某向其出示上述房屋材料复印件并通知其在10日内履行合同并交付房款的情形下，仍拒绝收房，且拒绝支付第二笔133万元购房款，其行为已构成迟延履行，故王某依法有权解除合同。现王某已于2013年9月10日向肖某发出《解除合同通知书》，该通知在肖某于2013年9月16日收到时起，即发生解除合同的法律效力。综上，法院确认肖某与王某签订的《合同》及《补充协议》于2013年9月16日解除，进而对肖某要求继续履行合同的诉讼请求法院不予支持。

　　对于王某以肖某迟延给付购房款为由要求其支付违约金的主张，由于肖某已构成逾期付款，且已超过十日，根据双方在《合同》中关于逾期付款责任的约定，现王某主张肖某按照逾期应付款的20%支付违约金符合法律规定，法院予以支持。另，因双方签订的《合同》及《补充协议》已被法院确认解除，王某继续持有肖某已支付的购房定金及购房款共计120万元无法律依据，在扣除肖某应向其支付的违约金后，剩余款项应予退还。

　　二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　提示：上述案例中的购房者肖某非但没有成功购房还赔偿了卖房者王某的违约金。某种程度上，肖某的违约是由于改底单未成功，又迟迟等不到房产证的不安造成的。通过“改底单”购买回迁房的风险就在于此，北京市的通常做法是在办理房产证前的十几天内统一办理“改底单”，而“回迁房”房产证需要约5年的时间才能办理，在此之前购房者将大额的购房款支付给卖房者是没有任何保障的。一旦房价上涨或有出价更高的买家，购房者都面临着被毁约的风险。更甚者，卖房者若有外债或意外死亡，购房者很可能面临房财两空和官司缠身的风险。故，提醒风险承受能力小的购房者，小心慎入。

　来源：兰台房地产法评 民商事法律风险防控与服务