商业房企业承租人征收如何维权

(一)首先针对国有土地

《国有土地上房屋征收与补偿条例》下称《征收条例》第23条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第34条“征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：(一)被征收房屋的市场评估价格;(二) 设备搬迁和安装费用;(三) 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;(四) 停产停业损失补偿”。

(二)其次针对集体土地

《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》下称《集体土地征收规定》第20条(非居住房屋的其他补偿)“对非居住房屋，还应当补偿下列费用：(一)设备搬迁和安装费用;(二)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用;(三)停产、停业损失补偿”。

(三)关于上述补偿项目的归属的法律依据

《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》“十一、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理?上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人”。

(四)上述补偿项目归承租人的法理依据

不管是征收还是拆迁强调的是“补偿”,所谓的补偿针对的肯定是损失，有损失才有补偿，没有损失也就谈不上补偿，因此根据这个逻辑，我们逐一分析。首先是谁遭受了“设备搬迁安装损失”，显然是设备所有人，也可以说是实际经营人，而房屋所有人仅仅是将房屋出租给承租人，设备的迁移与其没有任何关系，所以显然遭受设备搬迁安装损失的是实际经营人。其次谁遭受了“无法恢复使用的设备损失”，同样是设备所有人而非房屋所有人，道理同上;最后谁遭受“停产停业损失”，显然是实际经营人，因为实际利用该房屋进行经营的不是产权人而是所有人，同样遭受经营损失的也是经营人，所以补偿也应该支付给经营人。这是补偿项目归属承租人的法理依据。