原告诉称：2013年6月25日，原告李某玲与杨某雨（第三人的配偶）签订 房屋买卖合同，约定原告以自有资金分期付款，直到房款付清。

一、基本案情
原告自2013年6月25日开始分期付款，并于2013年8月搬至被执行的房屋，一直合法占有居住至今。由于合同约定自杨某雨收到原告全额购房之日起10日协助其办理过户手续，法院民事判决落款时间为2015年3月2日，此时原告还未付清全部房款，故无法办理过户事宜，被告依该判决向法院申请强制执行，此时原告才得知房屋已被?封、扣押。原告于2016年4月12日向法院提出执行异议，被驳回。故原告诉至法院，请求立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封扣押。
被告路万某辩称：原告提出的执行异议申请书的内容违背了事实及法律规定。法院作出的民事判决认定的事实清楚，适用法律正确，法院依据该判决作出的执行裁定书，执行案涉房产符合法律规定，程序合法有效，不存在需要终止执行的情况，请求法院驳回原告的执行异议申请，维护被告的合法权益。
第三人李某枝述称：对原告起诉没有异议。
法院经审理?明：原告李某玲与第三人李某枝系同胞姊妹，杨某雨为第三人李某枝的丈夫。2013年6月25日，原告李某玲与杨某雨签订买卖合同，第三人李某枝将案涉房屋以95万元的价格卖与原告，合同约定原告于签订合同当日向第三人支付14万元，原告以自有资金分期付款，直到房款付清，因原告已在该房屋居住，杨某雨应于收到原告全额房款之日起10天内将交易的房产过户给原告，该合同还对其他内容进行了约定。
2013年6月25日，原告将14万元转款给杨某雨。当日，杨某雨向原告出具收条，载明收到原告的购房款14万元。2013年7月18日，原告向杨某雨转款30万元，当日，杨某雨向原告出具收条，载明收到30万元。2014年10月17日，原告向杨某雨支付10万元，杨某雨向原告出具收据，载明收到现金购房款10万元，2015年4月18日，原告向杨某雨转款2万元，当日，杨某雨向原告出具收到2万元的购房款。2014年，路某科曾持债权将梁某丽、侯某起、李某枝诉至法院，该院于2014年10月13日向房管局送达裁定书，对涉案房屋进行了查封。
2015年3月2日，法院作出民事判决，判决梁某丽、侯某起支付路某科借款120万及自2014年7月23日至判决生效之日止按照银行同期四倍的利息，李某枝承担连带责任。判决生效后，路某科申请执行，原告李某玲提出执行异议，法院于2016年4月28日作出裁定书，驳回原告李某枝的异议申请，故原告李某玲诉至法院。

二、案件裁判结果
1.裁判要点
涉案房屋因没有过户被执行法院查封，案外人提起执行异议之诉，当事人有可能通过民事诉讼来“帮助”被执行人逃避强制执行，损害申请执行人的合法权益，审判法官要结合具体个案从严把握审查。
2.裁判结果
2017年3月1日，法院作处民事判决：驳回原告李某玲的诉讼请求。
3.裁判理由
法院生效裁判认为，从原告李某玲与杨某雨签订的房屋买卖合同的来看，双方签订合同的时间为2013年6月；路某科与梁某丽、侯某、李某枝的借款合同纠纷中，李某枝承担连带还款责任，因涉案房屋登记在李某枝名下，故法院于2014年10月13日对该房屋进行了查封；在法院作出财产保全措施时，原告李某玲仅支付了少部分房款；杨某雨作为本案第三人李某枝的丈夫在法院查封涉案房屋时仍然接受原告李某玲的房款，酿成本案纠纷，该双方均有过错。因涉案房屋登记在第三人李某枝名下，本院作出的保全措施及执行措施符合法律规定，故原告李某玲要求停止对案涉房屋的强制执行并解除?封扣押的诉讼请求，法院不予支持。原告李某玲因此遭受的经济损失，可向本案第三人李某枝主张权利。
4.相关法条
《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
三、案例解析
1.要从执行异议之诉的基础层面对诉讼请求进行实质性审查
首先，从物权法的法律基础理论层面看，法律行为引起的物权变动必须具备两个要素：一是物权变动的基础关系必须有效；二是必须完成法定的公示方法。本案原告李某玲提供的证据足以证明其与杨某雨的房屋买卖合同成立并生效，但没有办理过户手续，因而未产生对外公示的效力，包括申请执行人在内的其他人无从知悉。如果简单判决支持该诉讼请求成立，势必助长恶意串通规避执行风气，且对申请执行人显失公平，该判决也符合《九民会议纪要》强化的实质性审查精神。
其次，从执行程序上讲，执行异议审查的对象应是法院?封措施是否正确，不能代替审判所要调查的内容。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以?封、扣押、冻结。”据此，法院对被执行人名下的房产采取查封的强制措施正确，故对原告此前的异议申请，裁定驳回案外人的执行异议是正确的。
2.对防止案外人通过虚假诉讼来帮助被执行人逃避强制执行的几点建议
为防止案外人和被执行人利用最高人民法院《关于人民法院民事执行中?封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，通过虚假诉讼来帮助被执行人逃避强制执行，损害申请执行人的合法权益，要结合具体个案从严把握审查：
一是严格对房屋买卖合同真实有效性的审查，重点审查是否存在虚假捏造合同或倒签合同的情形。
二是严格对此类案件的事实审查，尤其是加强对实际居住情况、付款方式、资金流向等关键问题的审?。例如，通过调取物业管理费、水电气费收据并亲自到房屋现场?看等方式判定案外人是否已实际占有居住房屋；严格审查案外人付清全款的票据是否真实，对房屋的登记所有权人为房地产开发商的，可要求其提供财务账簿审查房款的入账问题；对于涉及资金数额巨大的，应要求案外人提供银行转账的支付凭证等。
三是严格对案外人有无过错的审查，如果房屋未登记过户系因案外人的原因造成，如规避国家商品房买卖税政策或自己疏于办理等，则不应保护案外人权益。
本案房屋买卖合同签订在前，生效债权判决形成在后，虽符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前3个要件，但异议人未有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，而是与实际产权人李某枝的丈夫杨某雨签订合同，而李某玲与被执行人李某枝之间又系姊妹关系，法官结合执行异议之诉种种行为表现方式，确信其未办理过户登记没有合理的客观理由。
2014年10月13日法院查封涉案房产时该房屋尚未办理过户且支付房款数额尚未过半等在案事实，运用民事诉讼优势证据原则判决执行异议之诉原告李某玲败诉，严格遵循了民事诉讼实质判断加法律根据这一利益衡量准则，保护了执行申请人的合法权利。