我国立法和司法对于抵押财产转让问题所持的态度一直处于变化中，不断探索着能够平衡抵押关系所涉各主体间利益的落脚点。

《民法典》的施行使得我国对于抵押财产的转让规则有了显著变化，确立了抵押财产可转让原则，意欲促进交易流通，但流通性的增加也可能给抵押权人的抵押权带来损益，并且增加了抵押物受让人的风险。民商立法价值更趋市场化的同时，也意味着风险的伴生，过度增加的风险是否会有碍抵押权能的实现值得深思。与此同时，为适应新内容的变化，相关部门在具体办事规程上也做出了相应的变更。

《物权法》解析

《物权法》第191条规定， 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《物权法》的根本倾向在于通过限制抵押物的转让保障抵押权的稳固性，以禁止转让抵押物为原则，以抵押权人同意转让和受让人行使涤除权（受让人代为清偿债务，消灭抵押权）为例外。同时，财产转让行为完成后，要求所得价款提前清偿债务或予以提存也是为保障抵押权不产生瑕疵。这意味着《物权法》变更了《担保法》第四十九条的规定，回归了《民通意见》第115条，对于抵押财产转让的条件，将履行事先告知抵押权人的义务变更为须征得抵押权人同意，并在保障抵押权人抵押权的同时增加受让人的代清偿权利。其立法理由在于以下几点：

第一、减少抵押标的物转让过程中的风险。立法机关认为抵押标的物实际上是以物的交换价值担保，标的物转让，交换价值已经实现。从这个法理基点出发，抵押标的物的转让价款理所应当被纳入抵押权的法律效力之内，这样以转让价款清偿债务就有了正当的理论基础。

第二、减少抵押标的物价值的不确定性。由于供求关系的影响，标的物的价格是随着市场发展不断波动的。《担保法》第49条第2款规定转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保。

对于抵押标的物价款是否明显低于其价值，这很难有客观标准予以判断，导致抵押权最终的实现情况难以预料。立法机关认为与其这样，还不如将标的物的转让价款提前清偿或提存，减少抵押权实现的不确定因素。 《民法典》

从民法典内容看来，抵押财产转让的立法的价值倾向已然发生显著变化。《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押人抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超出债权额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

与《物权法》大相径庭，《民法典》对于抵押财产转让的条件限制较为宽松，确立了相对自由的转让原则，以约定禁止转让为例外，并将抵押财产转让将有害于抵押权的举证义务推到了抵押权人一方，抵押财产转让时也不要求必须提前清偿债务或将转让价款提存。

变动原因:

新旧法对抵押期间抵押财产可否不经抵押权人同意自由转让作出了差异甚大的规定。不难看出，《民法典》第406条的创设目的更多是考虑到市场交易便捷性的因素，为了增强经济活力，使过往难以转让的被抵押财产更为方便的进行转让，《民法典》406条取消了《物权法》关于抵押人转让抵押财产需要抵押权人同意的相关规定，通过简化交易程序并提供相应的救济手段，达到既方便抵押人转移抵押财产，又保护抵押权人合法权益的目的。这一制度的设立，从其立法初衷看来，无疑利于提高社会财产的使用效率，更大程度发挥相应财物的经济价值，进一步促进社会资源的加速流动，为经济发展注入新的动力。

这样的规定确实一定程度降低了抵押人的交易成本，抵押人无需先请求抵押权人同意并解除抵押登记，避免了债务人陷入履行不能-抵押权无法解除-抵押物不能转让-持续履行不能的恶性循环，一定程度方便了商事交易活动。

以买卖商品房为例：

如果商品房设立了抵押，房屋所有权人需要转移商品房所有权时不需要取得抵押权人的同意，仅需在出卖房屋的时候通知抵押权人。而结果是商品房的所有权可以正常移转，抵押权是跟着房子走的，在债务人无法清偿债务时，抵押权人仍可就抵押房产清偿。 《物权法》191条提出，抵押人转让标的物需要抵押权人同意，是因为没有认识到抵押权作为物权的本质。抵押权是对抵押标的物的支配权，只要抵押标的物存在，法律上没有消灭该权利的根据，该权利就会一直存在。抵押权法律关系的基本构造是抵押权人对抵押标的物的支配关系，其主体只有抵押权人，而抵押人作为抵押标的物的所有权人，不再享有排斥抵押权的任何权利。

因此不论所有权人如何变更，只要作为客体的抵押标的物和作为主体的抵押权人不变，抵押权的实现则不会受到影响。《民法典》的立法变动正是以抵押权附随抵押财产转让而流转的本质为出发点的。 内容变化对抵押权人的负面影响！

条款变化后，无疑会对抵押权人产生一定的不利影响。抵押财产或是在流动交易中出现价值贬损，或是因所有权频繁变动滋生各种不可控因素影响抵押权实现。为此，《民法典》第406条第2款规定：抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款，向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。此条款的意义在于防止抵押人滥用前款规定，恣意转移带有抵押性质的财产，进而损害抵押权人的抵押权，抵押权人可以请求用转让价款提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

透过《民法典》406条第二款的约定我们也可以看出这个条款的设置也并非是完美无瑕的。该条款对于可能损害抵押权的情形未作进一步规定，对何种情况属于转让损害抵押权并没有统一的答案，而且该证明责任变相增加了抵押权人的负担。抵押权人想以此条款保护自己的抵押权可能存在不少实际操作的障碍

抵押权人风险防范！

从抵押权人的角度出发，若想维护自身的抵押权不受其他权利限制，有必要在签订抵押合同时，经协商专门增设禁止转让抵押财产或转让抵押财产须经抵押权人同意的特别条款，以限制抵押财产任意转让。另一方面，抵押财产的所有权虽暂不属于抵押权人，但作为合法债权的潜在替代财产，应当时刻关于财产占有的变更，在得知抵押财产转让之时，应当重点分析转让抵押财产是否令抵押权遭受侵害，及时掌握和固定相关证据。 具体办事规程的变化！

《民法典》颁布初始，关于抵押期间原则上可以不经抵押权人同意转让抵押财产的规定，在涉及房产问题时一直因缺配套细则不能实际操作。这一局面已随自然资源部2021年4月6日发布的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》成为过去。该通知同时还就不动产抵押范围、记载抵押担保范围、完善不动产登记簿等事项作出了规定。

依法确定了不动产抵押的范围，明确了出于公益目的成立的非营利法人的公益设施以及法律、行政法规规定不得抵押的不动产，不得办理不动产抵押登记。

明确抵押担保范围的记载规程。对主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿担保范围栏记载；没有提出申请的，填写/。

对抵押不动产的转让条件和办事程序做出具体规定。确保设有抵押权的不动产依法转让。

（1）当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写是，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写否，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

（2）《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

根据新情况、新规定完善不动产登记簿。

将不动产证书和不动产登记证明中的法律依据由《中华人民共和国物权法》修改为《中华人民共和国民法典》。

调整不动产登记系统、数据库以及申请书。各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加担保范围等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。