1.住建部规定业主委员会可以选聘物业然后由业主大会公开表决吗

一、住建部规定业主委员会可以选聘物业然后由业主大会公开表决的。

二、业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

三、《物业管理条例》规定：

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

四、业主大会的权限：

第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，又拥有进行"选聘、解聘物业管理企业"、"决定专项维修基金的使用、续筹"等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权；

第二，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，本身没有独立的意思能力；

第三，业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。

第四，在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。

2.小区物业管理有哪些法律职责

原发布者：hnchenhp

按照国家、省市有关规定，城市新建住宅小区由物业公司统一实施专业化管理。结合我们公司物业管理实际，明确工作职责及服务范围如下：一、物业公司工作职责：1、贯彻执行国家、省市对城市住宅小区实施物业公司专业化管理的有关方针、政策和规定办法，认真落实小区物业管理的各项规章制度。2、负责管理小区内的物业管理、经营、服务事务。包括住宅小区的验收交接工作；房屋及公共设施的管理与维修和装饰装修工程；小区内的道路、雕塑、小景、小品和绿地、花草树木的管理养护；小区内的卫生保洁和单位居民的垃圾清运；小区的安全巡逻与治安管理工作等。3、负责做好小区内的商业网点和娱乐、公共场所的管理工作，协助政府执法部门维护好小区的管理秩序，受政府执法部门委托对违反小区管理规定的行为进行处罚。4、负责小区内单位和居民实行综合性的有偿服务，发展第三产业，为居民提供便民服务。5、接受小区业主管委会及单位居民的监督及上级的检查指导工作。6、完成上级有关部门交办的其他工作任务。二、物业公司服务范围：物业公司的服务范围涉及经济与管理两个方面，包含服务与发展两个部分，涉及面广，内容复杂，结合目前物业公司实际，有如下几项：1.属于管理与服务性范围⑴住宅小区内的卫生包洁、单位居民的垃圾清运；⑵门卫传达管理，安全巡逻，协助公安派出所搞好治安管理；⑶维护小区内公共设备和公共服务设施，并且就公共设施及所管辖物业有关问题与政府有关部门、单位进行蹉商；⑷财务台帐管理，合理

3.住宅出售前,由开发商选聘前期物业服务企业

反过来问您个问题：如果业主大会没有成立，业主委员会没有组建，那么，谁来为你们小区选聘物业服务企业？如果不是开发商来选聘的话。

难道是街道办事处和社区居委会？这是不可能的。因为您要知道，签订《物业服务合同》的当事人必须是民事法律关系主体，也就是一般意义上的人或者公司。您说的街道办事处是基层政府组织，社区居委会是基层自治组织，都不是法律意义上的民事主体，也就不能签订合同书。

好，那现在正面回答您的问题。

根据《物业管理条例》，建设单位有四个义务是和您提到的问题有关的，也就是说，有四件事情开发商必须做。

1、选聘前期物业服务企业，并按照规定缴纳维修资金，在某一套具体房屋出售以前，还要承担该套房屋的物业管理费用，直到该套房屋出售以后的第二个月为止。

2、在保修期内，对房屋质量进行保修，承担维修费用。

3、在保修期外，由于业主大会未成立，由银行监管的维修资金账户无法正式开通使用，因此也应当由建设单位承担维修费用。

4、在符合法律法规所明确规定的条件时，也就是说开发商已经出售整个小区50%以上房屋，或者首套房屋出售至今已经超过2年的，开发商应当打报告给房屋行政管理部门，申请成立业主大会，启动组建业委会的程序。

当然要补充一点的是，上述4项内容依据的是上海市相关法规文件，如果您不是在上海市，可能根据您当地的法规情况，要稍微变化一点。但总体上这四点是没有大错的，你可以查阅一下您当地的法规情况，请教一下您当地熟悉物业管理的人士，最好是法律人士。您也可以问我，通过百度知道~

希望能对您有所帮助~

最后再补充一点：您提到的一个小区有两个物业的情况，我估计是因为您所在的小区分为两期进行建设开发，所以一期先选聘一个物业服务企业，二期开发好以后再选聘一个物业服务企业。这种情况确实普遍存在，各地法规不尽相同，我以上海为例分析??

您提到的问题涉及“物业区域划分”的概念，也就是说怎么样算是一个小区，怎么样算是两个。物业区域划分肯定是政府部门的职责，当然不会乱划，一定会有依据，每个省市都会制定自己在这个方面的依据，如何划分物业区域。分期开发的小区，有时候划分为一个，有时候划分为两个或者更多，在上海也是这样，原因有以下几个方面：是不是被市政道、河流、公园等明显划开或者隔开，如果隔开就是多个小区，如果不隔开就是一个小区；是不是公用一套设施设备，如果分期开发的小区用一套公共的水泵房、配电间等等，什么设施都是一起的，那肯定就是一个小区，如果是分开的，那就可以选聘两个物业服务企业，属于两个小区。这方面的规定可以看新版的《上海市住宅物业管理规定》。

4.物业管理法律法规包含哪些条款

在物业管理活动中，合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准。物业 管理合同应具备以下主要条款： 1.双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选 举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司； 2.管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四至界限； 3.管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电 设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩 序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项； 4.管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比 较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停 车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定； 5.双方的权利和义务。 根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利主要有： ①有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管 理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属 于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民 范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章； ②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务； ③依照物业管理合同和有关规定收取费用； ④有权制止违反规章制度的行为； ⑤有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决 的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助； ⑥有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项 业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区衔道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位或人员承担；聘请保安公司承担小区治安管理工作 等； ⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能象国外那样实行物业管理的高收费《在国外物业管理也 是微利行业》但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。 物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：

①履行物业管理合同，依法经营；

②接受管理委员会和小区居民的监督；

③重大管理措施应当提交管理委员会 审议，并经管理委 员会认可；d接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导； 6.合同期限。即该合同的起止日期； 7.违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任； 8.其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同 的更改、补充与终止等。

5.法律规定小区物业需要履行哪些责任与义务

《物业管理条例》中明确规定了物业管理服务的内容，有如下相关规定：

《物业管理条例》第四章 物业管理服务第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

扩展资料

房屋管理的六种模式

根据不同地区的经济状况，我国住宅小区（楼宇）的管理模式大体有以下六种：

(1)以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(2)以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；

(3)房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；

(4)单位直管公房管理模式；

(5)完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；

(6)由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。

房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式

这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务。

还可以为住户提供特殊需要服务，由于这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。

因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。

此外，这种模式应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。

6.自业委会成立之日起,根据法律法规前期物业服务即到期

中华人民共和国国务院令[2007]第504号《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：

……（四）选聘和解聘物业服务企业……”

《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

中华人民共和国国务院令[2007]第504号《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”由此可见招标选聘物业服务单位仅限于建设单位找前期物业管理服务企业，至于业主委员会则无此项强制规定。

直接协议续聘并无问题。