商品房广告和宣传材料对开发商的约束力，应从下面三方面的条件来进行认定：

第一、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。

这要求说明和允诺是针对开发规划范围内的房屋及相关设施。这个条件比较好理解，就不多作介绍。

第二、该说明和允诺具体确定。

这里面比较容易出现争议的是怎么理解“具体确定”。我认为，具体确定的要求是广告内容应该特定的、不抽象的、不笼统的。比如说小区绿化达到80%，规划内设立商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、球场、健身房等，这些广告应认定为具体确定的条件。像什么“鸟语花香”“人间仙境”，还有“白领家园”，“时尚居所”之类的约定，不说也罢。谁能够说清楚多少只鸟叫多少朵花开就可以算是“鸟语花香”了?至于“人间仙境”更是虚无缥渺。

第三、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。

这里面的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同。