前言

在双务合同中，应先履行债务的一方发现后履行一方有财产状况恶化等情形，可能危及其债权时，在后履行方未履行其债务或提供担保前，有拒绝先履行自己债务的权利，该权利称之为不安抗辩权；但同时，如果负有先履行义务的一方当事人，未履行义务或履行义务不符合约定条件时，另一方当事人也能主张先履行抗辩权以中止合同履行。若该两者发生冲突，该如何处理呢？请看以下案例。

案例

周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例）

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简要案情：

2010年7月7日，周某（乙方）与某公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定该商品房成交总金额为268672元，周某应于2010年7月7日支付房款255238元，余款13434元于2011年7月30日前付清；某公司应在2011年7月30日前将该房交付给周某，如逾期交房超过30日而周某要求继续履行合同的，合同继续履行，某公司应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向周某支付已付房款的万分之四的违约金。同时合同第八条约定由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（2）乙方付清全部房款、付清政府部门规定的费用、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。合同签订后，周某按照合同约定向被告某公司支付了房款和房屋专项维修金。2012年11月20日，某公司通知原告周某去接房。2014年3月12日，周某向被告某公司交付了余款。

另查明，在合同履行过程中，某公司的原法定代表人李某因涉嫌犯罪被立案侦查，财务资料、银行账户以及包括部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押，后某小区建设工程停工。2012年5月7日，重庆市长寿区公安局解除了对某公司银行帐户的强制措施。2012年11月19日，某公司通过了其建设的小区第10幢楼的重庆市建设工程竣工验收备案以及建设工程消防竣工验收备案。

后周某起诉要求某公司向其支付逾期交房违约金。某公司认为，合同约定的交房条件是周某应该先付清全部房款且无按揭欠款方可进行房屋交接，即负有先履行义务，故不同意支付逾期交房违约金。周某则认为，涉案合同属于同时履行的合同，购房者没有先履行合同的义务，在看见所购小区的房屋停工停建，某公司董事长李某强被刑事调查，帐户被查封的情况下，有理由怀疑某公司无法按期交房，可以单方面行使不安抗辩权，中止房屋尾款的交付。

裁判意见节选：

法院认为，双方签订的购房合同第八条第二款表达的含义为合同履行有先后顺序，周某先付清所有合同价款，某公司才履行交房义务。周某称在合同约定的房款交付日期之前，发现某公司财务资料、银行账户以及包括部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押等不能按期交房的情况出现时，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范。而某公司在未收到周某支付的全部价款之前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行交房义务。故法院驳回了周某的诉讼请求。

案件分析延伸

本案焦点主要在于双务合同中双方各自主张不安抗辩权与先履行抗辩权发生冲突时该如何处理。实际上双方合同履行时间的认定影响抗辩权的行使，这主要有以下三种：

1.同时履行抗辩权，在没有约定先后履行顺序之时，一方未履行其合同义务，另一方也可以拒绝履行；

2.先履行抗辩权，在合同约定了履行顺序的情形下，应先履行一方没有履行的，后履行一方可以拒绝履行；

3.不安抗辩权，合同虽然约定了先后履行顺序，但先履行一方有证据证明后履行一方存在可能无法履行的情形，有权拒绝先履行。

而上述案例为房屋买卖合同纠纷，双方均负有义务，为双务合同，其中周某向某公司购买涉案房屋，负有支付房屋款项的义务，某公司则负有向周某交付符合合同约定的房屋的义务。至于双方义务的履行顺序，合同约定为 “乙方付清全部房款、付清政府部门规定的费用、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。”由此可见，双方负有的义务存在先后的履行顺序，并不涉及同时履行抗辩权，在实际履行过程中应先由周某付清所有房款后，再由某公司交付涉案房屋。对此，周某作为先履行的一方，认为某公司出现了可能导致无法按期交房的情形，所以中止支付房款，属于行使不安抗辩权；而某公司作为后履行一方，依照合同的约定，主张因周某未付清房款，其有权不交付涉案房屋，属于先履行抗辩权。

对于此种同一案件中出现两种抗辩权冲突的情况时的处理，小编赞同案例中法院所采取的处理意见，即先依据双方所签订合同的约定来确定各自的权利义务，再从先履行方的义务以及主张进行分析，即从不安抗辩权能否成立入手进行审查。再回到案例中，某公司确实未按合同约定的时间向周某交付房屋，但依照合同约定，周某应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即周某应该先履行付款的义务，某公司才应履行交房的义务。而周某作为先履行方虽然主张不安抗辩权，以某公司存在停建等情况，可能无法履行交房义务为由不支付购房款尾款，但其并未提出确切证据以证明某公司有丧失或者可能丧失履行义务能力，并且也没有与对方进行沟通核实或通知要中止合同的履行，也未采取其他方式，如提存等履行其应承担的付款义务。综上来看，周某的行为并不符合《合同法》第六十八条、第六十九条所规定的关于不安抗辩权的行使条件，故其关于不安抗辩权的主张不成立，在排除了不安抗辩权的可能后，某公司作为后履行方对于周某未依约履行付款义务主张先履行抗辩权，具有相应的事实和法律依据，法院也予以确认，故最终判决某公司不应向周某支付违约金。

此外，如果情况与上述案例相反，当事人不安抗辩权的主张成立，合同进入中止履行的状态，那又该如何处理呢？主要有两种情况。

1.解除合同：根据《合同法》第六十九条规定，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。至于该条规定中的“合理期限”暂时并无明确标准，应当由裁判者根据合同性质和实际情况确定，不能一概而论。

2.恢复履行：除解除合同外，也有可能先履行债务人虽发现先给付有风险，但合同继续履行有利可图，希望经过查封、扣押、冻结等财产保全等措施，保证合同继续履行，但此时可能双方对恢复履行的次序和时间不能达成一致。对此，小编认为，如果根据案件的具体情况允许，可以尽量采取同时履行的方式，因为在通常情况下，先给付和后给付客观上可以相互独立，考虑到后给付义务人对待给付不能的危险，要求双方同时履行可以保障交易安全并提高交易效率。

文章来源于：“广州仲裁委员会”

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