一，建筑物区分所有权的概念及权利

(一)概念

建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有和共同管理的权利。(《》第70条)

建筑物区分所有权、专有部分的所有权、专有以外的共有所有权、共同管理权

专有部分，可以指一套房屋，也可指一层房屋等。判断的标准是必须在构造和使用上具有独立性。

业主对其建筑物专有部分享有占有，使用，收益和处分的权利，并进行独立的房产登记。

(二)区分所有权人的权利，义务

1.业主对其建筑物专有部分享有占有，使用，收益和处分的权利，但不得危害及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。(《物权法》第71条)权利不得滥用。

2.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅，经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。(《物权法》第72条)

比如，张三将一套三居室转让给李四，不能将楼顶的业主共有水箱保留下来。

二，业主共有部分

1.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路除外。建筑区划内绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(《物权法》第73条)

2.建筑区划内的车位，车库问题。

(1)建筑区内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。(《物权法》第74条第1款)对于出卖，出租的车位，车库，业主应当有有限购买权和优先承租权。(《物权法》第对此未明确规定，这是理论上的推导)

(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠，出租等方式约定。(《物权法》第74条对2款)没有约定的，不归业主。

(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。(《物权法》第74条第3款)车位，车库有共有的，也有非共有(单独享有)的。

3.对于建筑物区分所有，该建筑物及其附属物共有部分为共有。(《物权法》第70条)电梯，走道，屋顶，公用卫生间，蓄水池，下水道等为共有部分，因为它们在性质上无法区分所有。

4.共有人不能一放弃共有权的方式不承担维修养护费。(《物权法》第72条)

5.依附于区分所有的共有部分，其份额不能单独处分。尽管《物权法》对此未作规定，但以其特有的性质，应当作如此解释。比如，全楼有一个水箱，有三个业主共有，业主不能将水箱的份额单独转让给他人。

三，区分所有人的社员权

社员权又称成员权，是指区分所有人基于建筑物不可分离的共同关系而产生的，作为建筑管理团体成员所享有的权利。如作为业主选择管理人的权利。

1.业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。(《物权法》第75条)

2.下列事项由业主依法共同决定：

(1)制定和修改业主大会议事规则;

(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金;

(6)改建，重建建筑物及其附属设施;

(7)有关共有和共同管理权力的其他重大事项。

决定上述第(5)条和第(6)条规定的事项，应当经专有部分占有建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。(《物权法》第76条)

注意：以上规定了两个简单多数决(一个是人头多数决，一个是面积多数决，多数决是多数决定的简称)和两个绝对多数决(一个是人头多数决，一个是面积多数决)。简单的说，在“筹集钱”和改造物”的问题上，要两个绝对多数决。

业主的“人头票”是按“户”计算的，即一户一票。不能按人口的多少计算。

3.业主不得违反法律，法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律，行政法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。(《物权法》第77条)比如：某甲将住宅用的二楼套房改成了旅馆，增加了小区的不安全性，这是不允许的。

4.业主大会或者业主委员会的决定的，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。(《物权法》第78条)例如：某业主张三没有参加对某决定的投票，或者对某决定他投了反对票，他仍须遵守决定。

四，维修基金及有关费用，收益

1.建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯，水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集，使用情况应当公布。(《物权法》第79条)

2.建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面的比例确定。(《物权法》第80条)

五，物业管理

1.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主依法有权更换。(《物权法》第81条)

2.物业服务企业或者其他管理人根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。(《物权法》第82条)

六，业主的诉权

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾，排放污染物或者噪声，违反规定饲养动物，违章搭建，侵占通道，拒付等损害他人合法权益的行为,有权依照法律，法规以及管理规约，要求行为人停止侵害，消除危害，消除危险，排斥妨害，赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。(《物权法》第83条)其中“法规”，包括行政法规和地方法规。