鲁法案例【2021】371

作为普通老百姓，买房是一生中的大事。在买房前，消费者往往最先接触到的是开发商的宣传信息，但是有些开发商在卖房子的时候为了吸引客户，存在着夸大宣传甚至虚假宣传的现象，消费者买到房子后却发现房屋实际与宣传严重不符。这时候，作为消费者，应该如何维护自己的合法权益呢？

下面，我们用一个案例来告诉大家答案。

基本案情

原告郝某与被告莱阳某置业有限公司签订了购房合同，购买了莱阳某小区一处房屋。被告未按合同约定时间交房，且原告称购房前被告宣传房屋是一梯一户，交房后实际房屋为两梯两户，房内多处需要修补改造，实际房屋与宣传不符。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求与被告公司解除商品房买卖合同，被告公司返还其已付房款首付、已偿还的按揭贷款本金及利息，并赔偿违约金及重新购房的差价损失，协助其办理解除网签手续。

根据双方争议的焦点，法官经审理认为：

第一，原告提交的案涉房地产项目前期宣传彩页、原告亲属与被告处某销售经理的微信聊天记录、原告等人与被告处某经理及莱阳市建设部门某工作人员的现场谈话录音、房屋存在质量问题的视频光盘及照片打印件等证据，可以相互佐证，能够形成一个较为完整的证据链条，足以证实被告在前期宣传过程中，确曾将相关户型宣传为一梯一户，样板间亦按照一梯一户设计，原告本意也是购买一梯一户户型房屋，然被告实际向原告交付的房屋并非一梯一户，且存在电源插座漏水浸泡地板、窗框边缘不整齐等质量问题的事实。

第二，虽然原告在案涉《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中签名捺印，但该附件中并未对房屋户型等信息作出文字性的具体说明，结合实践中《商品房买卖合同》大多为制式合同，购房人一般缺乏房地产方面的专业性知识，难以通过《房屋平面图》直接看懂房屋的具体状况，普遍按照出售方的要求签名捺印等客观事实，应认为仅凭原告在该《房屋平面图》上的签名捺印，不足以证实原告在签订合同时已明知自己购买的并非一梯一户房屋，亦不足以证实原告变更了自身的意思表示，同意购买非一梯一户房屋。

第三，案涉《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十四条“宣传资料/公示文件/样板区”第1款中约定，被告以口头、宣传单张等形式表达和提供的信息，仅供原告参考，均不构成要约，如后期发生变化，不再另行通知。虽然原告在该协议落款处签字捺印予以确认，但该条款从性质上看属限制或免除被告责任且与原告有重大利害关系的条款，订立合同时被告应根据公平及诚实信用原则，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，尽到合理提示及说明义务，但被告未履行上述义务，应认为该条款对原告不发生法律效力。

第四，对原告主张的被告延期交房的问题，经查，延期交房确因突发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，影响案涉房地产项目施工进度所导致，在被告已向原告履行告知义务，扣除顺延期间后最终交房时间并未违反双方约定的情况下，应认为原告该项主张不构成解除合同的法定事由。

裁判结果

最终，法官依法判决解除原告郝某与被告莱阳某置业有限公司于签订的案涉《商品房买卖合同》，被告莱阳某置业有限公司于判决生效后十日内协助原告郝某办理案涉房屋的解除网签手续，同时返还原告郝某已付案涉房屋购房首付款、已偿还的按揭贷款本金，以及赔偿原告郝某案涉房屋按揭贷款产生的利息。

裁判要旨

卖房人在销售商品房时，要坚持诚实信用原则，不作误导性、夸大性的前期宣传，同时在订立商品房买卖合同过程中，要充分尽到提示说明义务，让买房人全面准确了解所购买房屋的架构、户型等信息，而不能利用自身专业优势地位，进行片面引导。否则，一旦构成根本违约，买房人即有权根据法律规定或合同约定行使合同解除权，并要求赔偿合理损失。

法官说法

本案中，法官根据相关证据，认定被告在前期宣传过程中存在“一梯一户”宣传；实践中商品房买卖合同大多为制式合同，购房人一般缺乏房地产方面的专业性知识，难以直接看懂房屋的具体状况，仅凭原告的签名捺印，不足以证实被告主张；虽然合同中约定宣传材料均不构成要约，但该条款从性质上看属限制或免除被告责任且与原告有重大利害关系的条款，被告应根据公平及诚实信用原则，尽到合理提示及说明义务，但被告未履行上述义务，应认为该条款对原告不发生法律效力。综合以上因素，遂判决解除合同，被告向原告返还购房首付款、已支付的按揭贷款并承担合理利息。

来源：莱阳法院