案件详情  

某小区业主，由于买的物业在一楼，为了安全起见，在进行装修时，想安装防盗窗。但在进行安装时，小区物业服务公司派了3名保安人员进行阻止。并告知这是业主临时规约中规定不能安装的。要求立即停止安装。业主认为，自己买了房子，有权决定如何装修，物业服务公司是为业主服务的，无权限制业主装修。业主对物业服务公司的妨碍行为，诉诸法律，要求其排除妨碍，并赔偿因此耽误装修而造成的损失，请问：物业服务企业是否有权阻止业主安装防盗窗？

律师解答  

依据《物业管理条例》相关规定，结合问题，解答如下：一、业主应遵守业主临时规约（业主规约）的约定。二、业主在装修时，违反业主临时规约（业主规约）的，物业服务公司有权予以制止，并向有关行政管理部门报告。三、因业主装修违反了业主临时规约，业主以物业服务企业阻止装修为由起诉，要求物业服务企业承担排除妨碍、赔偿损失责任，很难得到法律的支持。

原因分析  

根据《物业管理条例》第22条规定，业主临时规约，是建设单位在销售物业之前制定的，对有关物业的使用、维护、管理作出的规定。其目的是维护业主的共同利益，其主要内容包括业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项。业主临时管理规约虽然是由建设单位单方面制定的，但建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第23条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。也就是说，业主向建设单位购买房屋，签订房地产买卖合同时，必须对业主临时规约予以确认，该确认行为就等于业主对临时规约的认可。其必须遵守业主临时规约的约定内容。

物业服务企业受业主委托（前期物业服务受建设单位委托）对小区建筑物及附属设施、卫生等公共事务进行维护、管理与服务。其有权按照物业服务合同的约定，对违反临时规约（业主大会、业主委员会成立后制定的是管理规约）的装修行为予以劝阻。

《物业管理条例》第53条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

因此，对违反业主临时规约装修行为，物业服务企业可以予以制止，如果因违反临时规约造成他人损害的还应承担赔偿责任。物业服务公司制止你安装防盗窗，既是其物业管理权利，也是对其他业主必须履行的义务。你小区临时规约约定不得安装防盗窗，所有业主都要遵守，物业服务公司出面进行制止是正确的。

深度解答  

物权法实施后，有许多业主对物权法关于私有财产的保护，存在片面理解。总认为自己所有的财产就可以按照自己的意志，随意使用和处置。《物权法》第71条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因此业主在对其物业进行装修使用时，必须遵守业主临时管理规约，可以说管理规约是小区全体业主共同利益的体现，所以能不能安装防盗窗，必须遵守业主规约的约定。如果业主认为业主规约中的某些约定违反了法律规定或违反了自己的意愿，侵害了自己的权益，可以提请业主大会重新讨论和表决，修改和完善业主规约。

来源：君和法物