前 言

买房落户，是很多人购房的目的之一，特别是学区房，落户尤为重要。倘若在房屋交付后，原业主迟迟不肯迁出户口怎么办？为此，一对夫妇将原业主告上了法院。近日，本案经广州市白云区法院审理后，判决原业主支付逾期迁出户口的违约金86100元。

案情简介

小朱和倩倩在中介的介绍下，选定了白云区的一处房产。2017年12月9日，小朱、倩倩和卖家李某签订《存量房买卖合同》，因李某及其家属的户口未迁出，双方约定李某应在2018年5月31日前迁出。

2018年4月12日，小朱、倩倩将房款全额付清，房屋也过户至两人名下，依合同约定，李某应于2018年7月11日前交付房屋。但到期后，李某迟迟未进行房屋交接，更未将户口迁出。多次协商未果，小朱和倩倩将李某起诉至白云区法院，要求李某迁出户口交付房屋，并支付违约金。

被起诉后，李某声称，他可在2018年9月30日交付房屋，2018年10月20日前可迁出他及其小孩的户口，但因他与麦某离婚，无法将前妻麦某的户口迁出。

本案诉讼期间，双方于2018年9月30日办理涉案房屋的交接手续，李某也于当天将户口迁出。但李某同时提出，离婚后无法说服前妻迁出户口，且小朱和倩倩也没有因户口问题遭受任何实际经济损失，为此他们主张的违约金偏高，应予以调整。

法院观点

白云区法院经审理认为，小朱、倩倩与李某签订的房屋买卖合同无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。

法院指出，合同明确约定李某应于2018年5月31日前迁出户口，经小朱、倩倩催促及提起诉讼，李某才于2018年9月30日迁出户口，这已构成违约。鉴于合同约定了逾期迁出户口违约金的标准，即每日按总楼价的万分之五支付违约金。考虑李某违约情况，根据公平和诚实信用原则，李某诉讼时提出违约金计算偏高、要求予以调整的意见，并无法律与事实依据，法院不予采纳。为此，逾期迁出户口需支付的违约金按合同规定应为86100元。

法官提醒

经办法官指出，在二手房交易尤其是学区房买卖中，涉及原业主户口迁出的问题越来越普遍。如果原业主不迁出户口，要分两种情况考虑其是否要承担违约责任。

其一，如果买卖双方在合同中就户口迁出问题约定了违约条款，售房者逾期迁出户口又未能与购房者重新协商约定的情况下，则应按合同承担相应违约责任。结合本案，房屋出卖人以离婚后无法说服其前妻迁出户口作为抗辩，法律角度上难以成立。从履约角度而言，明确的约定不仅是约束合同双方的前提，也是维护合同双方合法利益的保障。故在房屋买卖合同纠纷中约定逾期迁户的违约责任，就能切实保障购房者的权益。

其二，如果房屋买卖双方未就户口迁移问题进行约定，而售房者又不配合迁出户口的，购房者则无法主张售房者承担逾期迁户的违约责任。若房屋已过户，购房者可以房屋现产权人的身份向公安机关申请办理新的户口登记，但该途径仅可解决购房者户口登记问题，至于售房者户口迁移仍需通过双方协商处理。

结 语

上述案例中购房者经由法院判决支持从而维护了自己的合法权益。但是，这个案例也提醒广大购房者在签订购房合同时要充分考虑履行时可能会遇到的风险，并在合同中明确约定好相关条款，避免维权的时候缺少有力依据。

来源 | 人民网、广州日报