简要事实

　法院有关抵押权应否支持的裁判观点：

　　贵州省高级人民法院一审认为，华融资产公司与贵州睿力公司签订了抵押协议，约定将坐落于贵阳市观山湖区金阳大道南段的在建工程抵押给华融资产公司，并到贵阳市房屋产权监理处办理了他项权证。该抵押合同符合《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的规定，依法需要登记的也做了登记，内容合法有效，贵州省高级人民法院予以确认。

　　但在建工程建成后，贵州睿力公司未经华融资产公司同意，私自将未解封的抵押物卖给不知情的第三人，且第三人大部分已经入住。

　　根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，可认定华融资产公司享有的优先权不得对抗已交付商品房全部或者大部分款项的买受人。因此，华融资产公司的抵押权已无法实现，其要求以抵押财产变现所得优先清偿其债权的诉请一审法院不予支持。

　　一审判决驳回华融资产公司有关抵押权的诉讼请求。

　　华融资产公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。

　　最高人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，贵州睿力公司抵押给华融资产公司的在建工程已办理在建工程抵押登记。

　　抵押物建成后，包含166套住宅与14套商铺。现华融资产公司已取得其中152套住宅与3套商铺的房款2300万元，本院对该部分房款已在应付款中予以扣除。

　　剩余25套房屋，也已办理抵押登记，故在贵州睿力公司不履行到期债务的情况下，华融资产公司有权就上述抵押房屋享有优先受偿权。

　　虽然贵州睿力公司提出剩余25套房屋均已出售且购房人已支付全部价款。但首先，尚未有购房者就本案所涉抵押权提出异议。其次，贵州睿力公司二审中亦认可，因2011年在建工程已办理抵押登记，相关的商品房买卖合同无法办理预告登记。贵州睿力公司主张华融资产公司的抵押权因案涉房屋已出售而无法实现，无事实及法律依据。

　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。

　　最高人民法院判决支持华融资产公司有关抵押权的诉讼请求。

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