前 言 

双方当事人签订了单位集资房的买卖合同，2年后此房屋面临拆迁，新房东将获取较高额的补偿款，原房东以其将大产权房误当小产权房为由，请求撤销房屋转让协议。日前，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起买卖合同纠纷案落下帷幕。法院认为刘某、周某出售案涉房屋时不构成重大误解，驳回了刘某、周某要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求。

房屋产权性质不明

1983年9月10日，某纺织厂向政府部门申请建筑许可证，建设职工宿舍楼。经相关部门批准，宿舍楼得以建成，其土地为国有划拨土地，性质为工业用地。其后，纺织厂按职工工龄长短、贡献大小、岗位任职等综合情况，将职工宿舍以福利性集资住房形式分配给职工居住。1996年，海安县在深化国有、集体企业改革，推进企业产权制度改革过程中，将宿舍楼列入改制剥离的资产范围，未列入改制范围。

刘某、周某夫妻原系纺织厂职工。1994年，二人通过福利分房的方式取得了上述职工宿舍房屋中的一套。2016年6月8日，刘某、周某与张某签订房屋转让合同，约定刘某、周某将前述职工宿舍出售给张某，售房总额14.5万元。考虑到市场房价多变，房价的涨跌不予追究。因为该房屋为无产权证的单位集资房（小产权），刘某、周某承诺全权代表房屋共有人出售此房，承担该合同法律责任以及经济责任，若干年后，因政策原因或单位原因需变更产权，刘某、周某无条件协助张某，不得违约。同日，刘某、周某出具收条，证明房款已全部结清。不久，张某实际入住该房屋。

遭遇拆迁心态失衡

2018年，该房屋所属区域列入拆迁征收范围。纺织厂为此出具一份说明：本次拆迁，同意该福利分房由职工享受，由拆迁指挥部按规定对房屋所有权人进行补偿安置。拆迁过程中，拆迁指挥部为推进拆迁工作，按拆迁政策与张某签订了房屋搬迁补偿协议，补偿款比原买卖合同约定的14.5万元价格高出不少。刘某、周某得到消息，心态难以平衡，一纸将张某告上法庭。

庭审中，原告刘某、周某诉称，由于原告刘某、周某一直误认为案涉房屋无建设许可、无用地规划许可，为此在双方当事人签订的房屋买卖合同中明确约定，案涉房屋为无产权证的单位集资房、小产权房。直到拆迁时，原告刘某、周某才得知该房屋办理了相关手续，属于大产权房，说明原告刘某、周某在房屋出售时对房屋的产权性质存在错误认识，以小产权房的价格出售了大产权房，合同订立的价格明显低于同地段有产权证的二手房，案涉合同构成重大误解。请求法院判决撤销双方当事人之间的房屋转让协议。

被告张某辩称，双方当事人买卖的房屋并非小产权房，小产权房是指建立在集体所有土地上的房屋，但案涉房屋的占地性质为国有划拨工业用地。案涉房屋自建成到拆迁，其产权性质没有发生过变化，一直是无法办理产权证的，只是在拆迁过程中，拆迁指挥部为推进拆迁工作，对案涉房屋以拆迁价格进行了补偿安置，尽管比原先买卖合同约定的价格要高，但这是基于当地的拆迁政策，而非基于房屋的产权性质。同时，案涉房屋买卖合同中也特定约定，如果将来产权发生变化，被告刘某、周某也应当无条件协助被告张某办理过户，都说明双方在签订合同时对房屋产权性质完全了解，且对其今后可能发生产权性质的变化有所预见。刘某、周某在得知拆迁指挥部以较为优惠的条件进行拆迁后，其要求推翻已经订立并履行的房屋买卖合同，违反诚信原则。请求法院判决驳回原告刘某、周某的诉讼请求。

海安法院审理后认为，原告刘某、周某就案涉房屋与被告张某签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人的利益，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。原告刘某、周某均为纺织厂员工，又在案涉房屋中长期居住，不存在其所主张的对房屋性质的误解。况且案涉房屋是否属于完全产权性质，本当也是刘某、周某应当了解的事项，相关责任不应推卸给被告张某。事实上，原告刘某、周某出售案涉房屋后一直未提出过异议，直到房屋被较为优惠条件征收后才提起诉求，其行为有悖诚信。据此，原告刘某、周某的诉求请求难以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于贯彻执行 若干问题的意见》的相关规定，做出前述判决。

一审判决后，原告刘某、周某不服，提出上诉。南通中院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定，终审判决驳回上诉，维持原判。

此案主要涉及案涉房屋买卖合同签订时是否存在重大误解问题。所谓重大误解，是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失的情形。由此可见，是否构成重大误解应以行为时（缔约时）为判断点，而不应考虑行为后的条件变化。

本案的发生提醒人们，诚实信用是法律帝王条款，法律鼓励交易，保护交易安全,不干涉正常的市场行情涨幅波动。任何人妄图违背规则通过诉讼取得不当利益，均不会得到司法的支持与保护。

来源 | 海安市人民法院、江苏省高级人民法院