1.土地使用权出让合同的几个法律问题是什么

我国实行的是土地公有制，即国家所有制和集体所有制。

土地所有权即土地所有者对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在过去的计划经济体制下，我国实行的是国有土地无偿划拨使用制度。

随着改革开革开放的深入发展和市场经济体制模式取向的确立，1988年4月第七届全国人大审议通过的《宪法修正案》针对土地的合理利用问题，删去了原有的禁止土地出租的规定，增加了土地使用权可以依法转让的规定，从而确立了国有土地使用权出让的宪法基础。 之后，国家立法机关、行政机关、司法机关及各有关部门陆续出台了众多规范性法律文件，对国有土地使用权出让行为进行规范。

土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）是国有土地使用权出让行为的法律表现形式。土地使用权出让合同无疑是一种比较特殊的合同，那么，其特殊性何在？出让合同是民事合同还是行政合同？代表国家实施出让行为的主体是谁？出让标的是泛指一切类型的土地使用权还是存在限制性规定？出让价格的形成方式有哪些？协议作价合同的效力如何？本文拟结合现行规范性法律文件的规定，对出让合同所涉及的该等法律问题进行探讨和分析。

一、出让合同的性质出让合同是民事合同还是行政合同？本问题的争议价值在于，如果发生出让合同纠纷，受让方到底是提起民事诉讼，还是提起行政诉讼？由此导致的诉讼费用和举证责任承担也会判然有别。关于该问题，理论界对此颇有争议。

观点一主张，从所有权的角度出发，认为“国家以国有资产为基础参与各种民事关系时，其身份自然是民事主体”【1】。 土地出让合同是政府代表国家作卖方，土地使用者作买方，双方按平等自愿的原则确立的一种民事法律行为或民事合同【2】，并按民事合同的理论去解释并运用到国有土地使用权出让行为中去。

观点二主张，出让合同自然是一种行政合同，概括起来，理由主要有三点：第一，合同中的出让方是代表国家的土地管理部门；第二，签订合同的目的在于公共利益，具体说来就是为了合理开发和利用土地资源的行政目的；第三，出让方，即各级土地管理部门享有特权，如单方解除、变更合同权【3】。 对于上述争论，笔者赞同第一种观点。

不可否认，出让合同有其特殊性，但是第二种观点的主张并不足以否认出让合同的民事性。国家机关无疑具有行政主体资格，但是国家机关也可以参与民事活动。

虽然出让合同中往往会包括土地管理部门的行政管理职能以及单方解除、变更合同之类的内容，但是该等内容本身出于法律、行政法规的强制性规定，并非是因为双方约定而有效。 任何一个典型的民事合同都默认一个基本前提，即不得违反法律、行政法规的强制性规定，该等规定不论双方是否在合同中具明，均是客观存在且双方必须遵守的。

自然，合同的性质也不会因为是否在其中具明了该等强制性规定就发生变化。就出让合同而言，在法律、行政法规的强制性规定之外，如土地位置、面积、价格、期限、违约责任等事宜，合同双方系按平等自愿的原则达成合意而订立的，完全符合民事合同的基本特征。

对此，最高人民法院在2004年11月23日出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）中，实质上已经确认了按一般的民事合同纠纷审理出让合同纠纷的处理原则。到此，关于出让合同性质的争论，至少在司法界已经尘埃落定，告一段落。

二、出让主体资格1。出让主体是市、县人民政府的土地管理部门依据我国《宪法》规定，国有土地为全民所有，那么国家最高行政机关国务院为“全民”的当然代表。

按照这种理解，国务院应当是国有土地使用权的出让主体。不过，我国《城市房地产管理法》第十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条均明确规定，市、县人民政府对辖区内国有土地使用权出让负责，并得有计划、有步骤地进行。

这可以理解为国家最高立法机关以及最高行政机关已经通过立法的形式对市、县人民政府进行了授权，因此国有土地使用权出让主体应当是市、县人民政府。问题是，《城市房地产管理法》第十一条又规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

这样一来，就造成了理解上的困惑，出让主体究竟是市、县人民政府还是其土地管理部门？如果发生出让合同纠纷，应当以谁作为诉讼当事人？针对这个问题，《解释》第一条明确规定，市、县人民政府土地管理部门是出让合同关系中的出让主体。2。

出让主体不包括市辖区人民政府、经济技术开发区管委会根据现行法律规定，只有市、县人民政府及其土地管理部门才有权利出让国有土地使用权。 在实践中，不少地方存在一些市辖区人民政府及设立的经济技术开发区管委会出让土地的情况。

从行政级别来看，市辖区和经济技术开发区与县级相当甚至更高一些，那么国有土地使用权出让主体是否也包括市辖区人民政府、经济技术开发区管委会呢？其出让行为的效力如何？笔者认为，这并非立法机关的疏忽，不可以想当然地以所谓行政级别相当的理由对出让主体进行扩张理解或解释。 我们知道，国有土地是价格不菲的稀。

2.土地使用权出让合同有哪些法律问题呢

土地使用权出让合同的几个法律问题： 一、出让合同的性质出让合同是民事合同还是行政合同本问题的争议价值在于，如果发生出让合同纠纷，受让方到底是提起民事诉讼，还是提起行政诉讼由此导致的诉讼费用和举证责任承担也会判然有别。

关于该问题，理论界对此颇有争议。 观点一主张，从所有权的角度出发，认为“国家以国有资产为基础参与各种民事关系时，其身份自然是民事主体”。

土地出让合同是政府代表国家作卖方，土地使用者作买方，双方按平等自愿的原则确立的一种民事法律行为或民事合同，并按民事合同的理论去解释并运用到国有土地使用权出让行为中去。 观点二主张，出让合同自然是一种行政合同，概括起来，理由主要有三点：第一，合同中的出让方是代表国家的土地管理部门；第二，签订合同的目的在于公共利益，具体说来就是为了合理开发和利用土地资源的行政目的；第三，出让方，即各级土地管理部门享有特权，如单方解除、变更合同权。

二、出让主体资格1。出让主体是市、县人民政府的土地管理部门依据我国《宪法》规定，国有土地为全民所有，那么国家最高行政机关国务院为“全民”的当然代表。

按照这种理解，国务院应当是国有土地使用权的出让主体。不过，我国《城市房地产管理法》第十一条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条均明确规定，市、县人民政府对辖区内国有土地使用权出让负责，并得有计划、有步骤地进行。

这可以理解为国家最高立法机关以及最高行政机关已经通过立法的形式对市、县人民政府进行了授权，因此国有土地使用权出让主体应当是市、县人民政府。问题是，《城市房地产管理法》第十一条又规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

这样一来，就造成了理解上的困惑，出让主体究竟是市、县人民政府还是其土地管理部门如果发生出让合同纠纷，应当以谁作为诉讼当事人针对这个问题，《解释》第一条明确规定，市、县人民政府土地管理部门是出让合同关系中的出让主体。2。

出让主体不包括市辖区人民政府、经济技术开发区管委会根据现行法律规定，只有市、县人民政府及其土地管理部门才有权利出让国有土地使用权。 在实践中，不少地方存在一些市辖区人民政府及设立的经济技术开发区管委会出让土地的情况。

从行政级别来看，市辖区和经济技术开发区与县级相当甚至更高一些，那么国有土地使用权出让主体是否也包括市辖区人民政府、经济技术开发区管委会呢其出让行为的效力如何笔者认为，这并非立法机关的疏忽，不可以想当然地以所谓行政级别相当的理由对出让主体进行扩张理解或解释。 我们知道，国有土地是价格不菲的稀有资源，对政府财政、百姓生活乃至国民经济的影响非同小可。

相对而言，市辖区和经济技术开发区均为大、中城市所在地，国有土地拥有量大，经济较为发达，土地使用权价格高，由此必然要求土地资源供应和配置的权力要集中规划，合理统筹，因此由所在市人民政府或其土地管理部门统一管理为宜；反之，不设区的市、县一般为小城市，国有土地拥有量不多，经济不算发达，土地使用权价格偏低，国土资源配置交由当地人民政府或其土地管理部门负责可以更为合理和有效率，也有利于调动地方的积极性。 对此，国家土地管理局在《对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》（1991国土函字第71号）中已经明确指出，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的县级人民政府不包括市辖区。

对经济技术开发区出让主体的问题，国土资源部认为开发区管委会和市辖区人民政府不具备出让主体资格，其土地管理部门自然也不具备。 但是，由于近年来各地开发区广泛设立，为了方便招商引资的发展，开发区管委会直接作为出让方签订土地使用权出让合同擅自出让土地的情况较为严重，引发了大量的合同纠纷。

面对此类纠纷，需要解决的问题是，此类合同的效力如何首先可以明确，开发区管委会不能作为国有土地使用权出让方，此类合同主体不适格，违反了法律和行政法规的强制性规定，其签订的出让合同无效。 同时，考虑到我国目前实际情况，如果已经发生的此类合同一律无效，已成事实的土地利用行为将无法处理，势必导致土地市场交易关系的更大混乱，因此《解释》针对该等情形作出了例外规定，对《解释》实施前（2005年8月1日）开发区管委会作为出让主体订立的出让合同，按无权处分原则视作效力待定合同，在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效。

三、出让标的物的范围1。出让标的物为国有土地使用权土地使用权出让合同的标的物，应为国有土地使用权，而非集体土地使用权。

依据法律规定，土地使用权出让制度只是针对国有土地实行的一种土地利用制度，允许出让进行房地产开发的只能是国有土地。那么，集体土地使用权是否绝对不可以作为出让标的物呢或者说，集体土地使用权要如何才可以用于出让呢对上述问题，《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并。

3.土地使用权出让合同的法律特征有哪些

土地使用权出让合同是依照平等、自愿、有偿的原则签订的，政府作为合同中的出让人，与用地人即合同中的受让人地位平等，只有双方意思表示一致，出让合同才能成立。

土地使用权出让合同的概念和特征

一、概念

土地使用权出让合同，即国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互问权利义务关系的书面协议。

《城市房地产管理法》第14条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。

二、土地使用权出让合同的法律特征：

1.土地使用权出让合同是一种民事合同。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让合同是依照平等、自愿、有偿的原则签订的，政府作为合同中的出让人，与用地人即合同中的受让人地位平等，只有双方意思表示一致，出让合同才能成立。政府虽在合同中表达国家意志，但国家意志在合同中仅仅是土地所有人的意志，对他方并不具有强制性。没有受让人的同意，国家的单方意志不能成立合同，也不能对他人产生约束力。出让合同确定的是平等的民事主体之间的权利义务关系，是由出让人和受让人在充分协商的基础上共同签订的。当事人任何一方违背土地使用权出让合同约定的义务，都要承担相应的法律责任。所以，土地使用权出让合同是一种民事合同。

2.土地使用权出让合同的目的在于设定不动产物权。

受让人签订出让合同是为了在特定的土地上取得占有、使用和收益的权利。政府签订出让合同是为了使国家土地所有权的权能发生分离，由受让人在支付出让金的前提下，获得部分土地所有权权能，实现用益目的。所以，土地使用权出让合同不仅是民事合同，还是民事合同中的物权合同。

3.土地使用权出让合同是一种要式合同。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”因此，只有在按规定办理登记，领取土地使用证后才发生土地使用权转移的效力。

4.合同转让的法律规定有哪些,法律中如何规定合同转让

马颖秋律师解答：您好，非常高兴回答您提出的合同转让的问题。

关于合同转让的法律法规其实很多，尤其是《合同法》，这里为您简单的举几个：一、合同法中关于合同转让给第三人的相关规定第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。二、合同法中关于合同转让变更的条件规定第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。三、债权人转让债权的规定第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。

未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。

第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。

5.土地使用权出让合同的法律特征有哪些

土地使用权出让合同是依照平等、自愿、有偿的原则签订的，政府作为合同中的出让人，与用地人即合同中的受让人地位平等，只有双方意思表示一致，出让合同才能成立。

土地使用权出让合同的概念和特征 一、概念 土地使用权出让合同，即国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互问权利义务关系的书面协议。 《城市房地产管理法》第14条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。 二、土地使用权出让合同的法律特征： 1.土地使用权出让合同是一种民事合同。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让合同是依照平等、自愿、有偿的原则签订的，政府作为合同中的出让人，与用地人即合同中的受让人地位平等，只有双方意思表示一致，出让合同才能成立。政府虽在合同中表达国家意志，但国家意志在合同中仅仅是土地所有人的意志，对他方并不具有强制性。

没有受让人的同意，国家的单方意志不能成立合同，也不能对他人产生约束力。出让合同确定的是平等的民事主体之间的权利义务关系，是由出让人和受让人在充分协商的基础上共同签订的。

当事人任何一方违背土地使用权出让合同约定的义务，都要承担相应的法律责任。所以，土地使用权出让合同是一种民事合同。

2.土地使用权出让合同的目的在于设定不动产物权。 受让人签订出让合同是为了在特定的土地上取得占有、使用和收益的权利。

政府签订出让合同是为了使国家土地所有权的权能发生分离，由受让人在支付出让金的前提下，获得部分土地所有权权能，实现用益目的。所以，土地使用权出让合同不仅是民事合同，还是民事合同中的物权合同。

3.土地使用权出让合同是一种要式合同。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”

因此，只有在按规定办理登记，领取土地使用证后才发生土地使用权转移的效力。

6.有哪些法律规定适用于协议出让国有土地使用权

您好，协议出让方式较招标、拍卖出让方式而言，是土地出让的低级形式。

这种形式虽然在某些方面具有适用性，但由于协议出让方式完全由出让人与受让人双方协商出让事宜，存在着受让人的单一性。故不能体现市场公开、竞争原则，实践中存在着一定的弊端。

主要表现在：一是受行政干预比较大。如有的地方为吸引外来投资，往往采取低地价出让土地使用权的办法。

二是容易造成国有土地资产收益流失。由于“关系地”、“人情地”的存在，在协议出让土地使用权时，随意减收或者免收土地使用权出让金，使国有土地资产收益流失，给国家造成经济损失。

三是土地管理部门职能削弱。如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。